談房地產公司財務管理與納稅籌劃范文

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摘要：在市場經濟體制活躍的氛圍之下，商品房經濟和房地產企業的發展已經得到了快速的增長，成為了經濟發展的重要力量。其在國民經濟中的基礎建設性的地位和國家的宏觀政策的發展，使得房地產行業的發展受到了一定程度的限制。在此基礎上，稅務籌劃的相關的工作就顯得尤其的重要，達到防范風險和降低稅負的目標。

關鍵詞：房地產開發；財務管理；稅務籌劃

一、納稅籌劃對房地產開發公司財務管理影響概述

（一）納稅籌劃納稅籌劃工作主要指的是企業在不違法的前提下，為減輕企業稅收負擔和涉稅風險，結合企業的實際情況而進行的避稅、節稅工作。而納稅籌劃工作的主要的驅動力是經濟利益，在工作過程中需要考慮如何合法節稅，如何非違法避稅，避免稅收陷阱等問題，從而提升企業的經濟效益和降低企業的風險。納稅籌劃工作要從全局性、超前性和成本性等幾個方面考慮。

（二）財務管理財務管理是企業的經營和發展的過程中一項重要工作，其涉及資金管理、會計工作、成本核算等各項財務工作。做好財務管理工作才能有效保障企業的安全運行，提升企業的經濟效益。

二、納稅籌劃對房地產開發公司財務管理影響

（一）納稅籌劃與財務管理關系財務管理和納稅籌劃都是服務于企業的綜合效益提升的過程，納稅籌劃的工作是在企業財務管理工作的基礎上進行的，納稅籌劃的過程其實屬于財務管理的一部分，作為資源整合和降低稅負的關鍵性的工作，需要在政策范圍和企業經營的基礎上進行很好的規劃。

（二）納稅籌劃影響財務管理納稅籌劃工作對財務管理工作產生重要影響，主要是財務管理工作是在企業經營成本控制工作的過程中，增加效益，而稅務的控制工作是其中最重要的一項。因此，納稅籌劃工作的合理進行可以更好地促進財務管理工作目標的實現。其次，稅務籌劃與財務管理存在著相輔相成、互相影響的關系，兩者在工作范圍上存在交叉。最后，納稅籌劃需依托財務管理才能實現，沒有財務管理的基礎工作，納稅籌劃將會是空中樓閣，無法實現。因此在實際工作中兩者相互監督和相互促進，方能提升企業的整體綜合效益。

三、我國房地產企業財務管理中的問題

（一）財務管理意識淡薄，財務制度形式化部分房地產企業在財務管理方面意識淡薄，沒有專業的財務管理人員，各項財務管理制度不完善，只簡單的重視收入、支出。即使有財務管理制度也會流于形式，不能嚴格執行，結果是增加了企業經營的風險。

（二）缺乏科學的財務管理體系科學的財務管理體系包括建立健全財務制度、預算制度、內審制度，并能科學的規劃和有效的執行，對企業的經營活動起到規范管理、防范風險、提高經濟效益的目的。在現實工作中，部分房地產企業對財務管理缺少一個科學的、規范的管理體系。一是財務制度不健全不規范，導致收入和支出方面的記錄都不完整。企業經營風險很大。二是缺乏財務計劃及預算管理，項目開發沒有財務計劃，也沒有預算管理，盲目的運作工程項目。三是有預算管理的企業，在實際工作中也存在許多不足。預算編制只重注形式，自下而上的分級編制、匯總，缺少上下的分析和溝通，缺乏橫向的比較、考量、審查、規劃。沒有根據企業的實際情況進行深入的思考。

（三）財務過程控制薄弱財務預算是發揮財務過程控制的一項重要工作。在實際工作中存在幾個誤區：首先重編制輕考核，缺乏考核、獎懲制度，從而導致各個部門的分工不明確，過程控制缺失，沒有發揮財務預算應有的效用。其次，對財務預算的執行結果，沒有進行充分的總結、分析、糾偏，從而對以后項目管理發揮效用。

四、房地產開發企業納稅籌劃和財務管理建議

（一）建立健全財務管理制度，增強財務管理意識（1）房地產開發企業需建立健全各項財務管理制度，規范賬務核算和各項稅務工作，有效降低各項稅務風險，在此基礎上進行合理的納稅籌劃。健全財務制度可依據各崗位職責進行劃分，進而延伸至公司各資金使用部門，根據房地產行業項目開發期限長、資金占用大等特點對重點崗位進行重點管理。（2）建立財務管理制度是基礎，規范管理、嚴格執行才能保障各項財務管理工作發揮其效用，達到防范風險、提高企業效益的目標。要實現這些目標，房地產開發企業要自上而下重視財務工作，增強財務管理的意識。特別是中小型房地產開發企業，一般管理層級較少，公司高層重視財務管理工作，其他各部門才會更配合各項財務工作，各項財務制度才能有效地執行到位。所以增強財務管理的意識，不僅僅是財務部門的工作，更是公司各職能部門協同完成的工作。

（二）建立健全預算制度，加強過程控制建立健全項目預算制度，是房地產企業成本管控、實現目標管理的必要制度。通過開發過程中各項資金收入、成本費用的監督、控制、調整，最后達成項目利潤目標。銷售部門負責測算資金收入，預算部門負責項目開發成本預測，其他各職能部門負責相關項目的測算，各項數據匯總至財務部門，綜合測算項目稅負，編制項目整體的財務計劃，確定項目預計利潤。項目在開發過程中，要按企業內控制度要求，對各項目收入、成本進行階段性的考核、糾偏，加強過程控制，并切實落實到業績考核中，以期達到預期目標。

（三）土地增值稅的稅收優惠根據土地增值稅的稅收政策，在納稅人建造用于出售的普通標準住宅,獲得增值額未超過扣除項目金額20%的,免除征收土地增值稅,。假若增值額超過扣除項目金額20%的，就其全部增值額按規定計稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率,增值率越高稅率超高。為此，在項目開發開始前，可以針對該項目土地增值稅進行科學、合理的測算，如果項目的增值率在20%這個臨界點上，可以通過合理控制銷售價格或提高裝修成本等方式，將項目中普通標準住宅增值率控制在20%以內，從而享受免征土地增值稅的優惠政策，達到降低稅負、提高效益的目標。

（四）基于預算管理的納稅籌劃（1）房地產開發企業在項目開發之前，按項目進行全面的財務預算，其中稅收預測是重要內容。財務預算要在合理預計項目收入和項目成本的基礎上進行，項目成本主要包括土地成本和建安成本，建安成本可以在編制工程預算的基礎上進行。基于項目預算的有效管理，為納稅籌劃提供數據基礎。（2）一是根據工程預算及相關政策、合同約定，可預提成本。在房地產企業的項目開發過程中，因為支付工作的滯后性，需要對不能支付款項作為預提費用，將該成本費用暫記入成本，合理分配項目成本，達到納稅籌劃的目的。再次，土地增值稅的繳納的過程中，需要提前做好預測工作，提前進行土地增值稅的分攤的工作，減輕所得稅。特別是沒有項目滾動開發的情況，土地增值稅清算工作一般滯后，如果大額補交土地增值稅，會有企業所得稅申請退稅的工作。最后，在資金方面，應根據項目的預算，對融資金額、時間、方式進行科學的規劃，避免資金風險和資金呆滯。（3）在竣工階段和交房的時間點進行合理的設置，減少年末交房，拖延交稅的時間保障資金鏈穩定的狀態。

（五）新政下的發票管控房地產行業及相關行業建筑業，自2016年營業稅改征增值稅，對發票提出更加嚴格的要求。發票管理不嚴格會造成發票不合規，增值稅進項稅不能抵扣，土地增值稅成本不能扣除，企業所得稅成本不能扣除，提高了企業稅務負擔和風險。例如：土地增值稅新的政策要求，工程類發票需在“備注欄”標明“工程項目地址（縣市地名稱）和工程項目名稱”，否則土地增值稅不能扣除。所以，在項目開發全過程中，財務管理工作中的發票管理尤其重要，企業要完善財務管理制度，嚴格執行財稅政策要求，按增值稅發票的要求取得和開具合規發票，并貫徹落實到企業各相關職能部門，做到納稅籌劃全員參與。

五、結語

綜上所述，房地產行業在國家稅收政策的相關方面成本較高并且計算的規定比較復雜，因此在稅款繳納的過程中存在著成本提升等相應的風險。企業需重視財務管理工作，完善財務制度，通過納稅籌劃工作，合理的規避風險、減輕成本，從而提升企業的綜合效益。

參考文獻

［1］洪日鋒.財務管理中的稅務籌劃研究［J］.財會通訊（理財版）,2017（4）.

［2］李石.房地產公司稅務籌劃風險防范對策探討［J］.財會通訊,2018（2）.

［3］夏亞欣.關于企業財務管理中的稅務籌劃問題分析與探討［J］.財經界（學術版）,2018（2）.

作者：齊有時 單位：淄博張店鑫馬房地產開發有限公司