營改增對萬科地產影響分析范文

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［摘要］隨著科技的進步，國民經濟的增長，人民生活水平的提高,房地產行業的稅收機制也經歷了重大的變革，針對房地產業的營業稅改增值稅的改革措施不僅受到國家的廣泛關注，也成為各大房產開發商研究的焦點。通過對“營改增”對萬科地產的影響的研究，分析了解“營改增”對我國地產行業影響，進而解決該影響對我國地產行業發展的弊端，促使地產行業又好又快地發展。

［關鍵詞］營改增；房地產；萬科

1“營改增”的內容和意義

“營改增”簡單的理解是將人們之前繳納的營業稅改為增值稅，這僅僅是對服務業或者是產品增值的一部分進行納稅進而減少重復征稅的情況。營業稅改增值稅，首先是在交通運輸業和服務業進行試點，進一步擴展到其他行業領域。從2011年11月《營業稅改征增值稅試點方案》到近幾年“營改增”試點在各行業各領域的貫徹實施，體現出我國對各行業“營改增”的決心和信心。在“營改增”政策實施下，在國家經濟增長速度有所放緩的情形下，對各行業的壓力也有所減輕。2015年的全覆蓋、這預示著“營改增”方案在我國各行業正式實施。截至目前，僅有房地產、建筑業、金融業、餐飲等行業在“營改增”方面的實施還有待發掘外，其他行業已經進入“營改增”時代。而全面覆蓋這一舉措將給“營改增”涉及的行業帶來很大的影響，尤其是房地產企業。各企業應該很好地意識到這一方案對自身的利弊關系，有效運用這一政策的優勢及時預防這一政策的劣勢所帶來的影響促進企業不斷發展壯大。

2“營改增”對萬科地產產生的影響分析

2．1萬科地產簡介

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是國內市場上較大的房產開發商。1988萬科進入房地產行業，1991年在深圳證券交易所上市，經過二十幾年的發展，萬科地產發展為中國最具特色的住宅開發企業，經營范圍涉及珠三角、長三角、環渤海及中西部地區，近五十多個大城市，平均每年住宅銷量高達六億套。

2．2“營改增”后萬科地產納稅變化

首先，2016年5月1房地產“營改增”政策納入房地產后萬科地產購入的不動產對其增收的增值稅率上升為11％，政策規定，部分可抵扣款項可以在買入不動產兩年內進行抵扣，第一年按60％抵扣，剩下的在第二年按40％抵扣。此政策對于政策后獲取的不動產在建工程同樣有效。另外，營改增后，相關政策規定對于出售自行開發動工時間在2016年4月30日之前的房產項目和一般納稅人出租在該日期前獲取的不動產，可以按5％的征收率選擇簡易計稅方法進行計稅，對于在政策發行日后獲得的或新開發房地產項目才能采用11％的增值稅率。在政策過渡期，供應商可按簡易計稅方式繳稅，也可按行業規定稅率繳稅［1］。其次“營改增”之前對于萬科地產土地增值稅重復征稅的現象也得到改善。“營改增”之后，如果買房者是增值稅的一般納稅人，還能夠對不動產的部分進項稅額給予抵扣。對于企業銷售不動產收到的沒有開增值稅發票的預收款項收到時要按3％的預收率繳納增值稅。最后，對于部分房地產開發商申請為一般納稅人的企業來說，可以從銷售額中扣除從政府采購的土地成本，房產開發商只對自己業務產生增值的部分繳。這項政策只對房地產開發商采用11％稅率繳納增值稅的納稅人有效，另外納稅人選擇了一種計稅方式在36個月內不得更改。

2．3“營改增”后給萬科地產帶來的預期影響

2．3．1“營改增”給萬科地產帶來的有利影響“營改增”政策實施后，能夠有效避免重復征稅的現象，同時也使增值稅的鏈條不斷加以完善，減輕房產企業的稅負。房地產業營業稅改增值稅會對房地產業的整個發展起到一定的推動作用，短期的實施過程中可能會淘汰或者合并一些不規范的中小型的房產企業，這有利于房地產行業的優化升級，從長遠來看不僅使房產企業得到規劃更利于國家稅收的增加。房地產業營業稅改增值稅會加速房產行業洗牌。這種稅收政策對任何一個房產企業都是公平的，對于真正有實力的大企業來說無疑是一種優勢，一來可以擺脫一些不規范企業帶來的競爭干擾，二來可以使企業更加強大，從而促進樓市的整體穩健發展，而這也正是政府想通過稅收調節功能實現稅收整改的目的。

2．3．2“營改增”后給萬科地產帶來的不利影響首先“營改增”會影響到萬科地產的建造成本，建筑業可以說是房產開發的上游企業。適用的增值稅稅率為11％，建筑業實行“營改增”，將會因為建筑材料來源方式多、供應商及材料種類雜散，而無法進行，使用稅率的提高會使建筑業稅負大大增加引起萬科地產建造成本增加［2］。其次一些企業的稅負會大幅上升，可抵扣的進項稅額不足。萬科地產“營改增”的主要目標是通過對稅收制度的改革，達到只對服務的增值部分征稅，減少重復征稅，但是，通過“營改增”試點的結果來看，多數企業雖然稅負有明顯降低但也有一些企業因為具有周期性成本結構中能抵扣的范圍較少，出現稅負加重現象。再次，公司賬務處理相對復雜，現在的增值稅納稅人分為小規模納稅人和一般納稅人，二者在稅務處理與征管規定存在差異。對一般納稅人來說，因為增值稅屬于價外稅，采購與銷售都應進行加稅分離，獲取的進項稅專用發票須在規定時間到主管稅務局認證?！盃I改增”前期財務人員要做好新舊稅制的銜接處理和核算工作，營業稅對營業額全額征稅，核算較簡單添加一個會計科目即可。而增值稅有抵扣環節，應納稅額＝銷項稅-進項稅，需要更多會計科目，核算難度大?！盃I改增”改變了企業的會計核算模式，也使開票系統、報稅系統、認證抵扣、稅款繳納一系列問題，進而給房地產企業財務核算工作帶來新的挑戰［3］。最后，不能很好地適應統一的稅收政策。首先，對于發展中的萬科地產來講，不能及時適應營改增的稅收政策，所以會使企業的經營以及運行會受到不同程度的挑戰。其次，萬科地產的投資主體多元化發展，對民企而言，稅率過高。再次，萬科地產的類型結構多樣，融資結構和資本結構不同在稅制改革時面臨問題也不同。最后，萬科地產部分的成本無法取得增值稅專用發票進而無法進行抵扣。

2．4萬科地產“營改增”的意義萬科地產實施

“營改增”后，能有效減少企業稅負。而萬科地產比較特別，萬科地產的“營改增”試點消息剛，就引起了社會的廣泛關注。針對萬科地產來說，實行“營改增”是對企業利好還是不好，采用什么樣的稅率才能使房產收入增加。“營改增”之前，萬科地產實行的營業稅稅率為5％，現在，試行的增值稅銷項稅率增加到11％，因此，萬科地產是利增還是利減，主要由他的扣除額多少來決定。因此，萬科地產的可扣除額越小，企業可能盈利，反之將會減利。增值稅和企業所得稅是相互存在的。營改增后，企業取得增值稅專用發票，就能抵扣進項增值稅，又能獲得成本抵扣所得稅。

3萬科地產“營改增”政策面臨的機遇和挑戰

3．1萬科地產“營改增”政策面臨的機遇

萬科地產“營改增”政策面臨的機遇主要體現在：（1）萬科地產的稅負將會明顯有所降低。“營改增”將萬科地產企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，當企業購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。“營改增”將萬科地產企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，特別是房地產項目比較大的交易，成本會有所降低，加快土地項目的收購和房產行業整合［4］。（2）萬科地產的市場銷量將會不斷增大，繳納營業稅很多情況下會出現重復征稅的現象，“營改增”后將會有效避免重復征稅的現象；讓購房屋的消費者不能獲取增值稅專用發票，進項稅額不可以進行抵扣，也會造成一定程度上的重復征稅。（3）企業投資的成本會有所下降。萬科地產“營改增”有利于減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而得到相應提升，從而為正處于轉型期的房地產企業提供了“緩沖期”。

3．2萬科地產“營改增”政策面臨的挑戰

3．2．1“營改增”后萬科地產在國稅機關和地稅機關之間稅收征管銜接的問題營業稅改增值稅不僅僅是完成兩種稅收制度的交接。在實際的操作中，地稅機關與國稅盡管在清單上進行了交接，但是客戶的歷史資料、稅源情況以及所欠稅款的處理情況，還存在部分未移交情況，比如，對所欠稅款的問題上，地稅機關不能將所有所欠稅款結清，在“營改增”之后就會出現很多問題，地稅機關把管戶移交給國稅機關后地稅機關與國稅機關都不征收營業稅，這就造成了追繳困難，導致稅收流走。再比如，增值稅和營業稅在稅收管制的設置上也有很大區別，增值稅和營業稅的征管方式和稅收政策不盡相同，所以說二者在進行交接的過程中會出現一定的困難。

3．2．2“營改增”后地稅部門主體稅種缺失與稅收收入整改的問題營業稅改增值稅不單單是稅收制度上的調整與變革，同時也深深影響主稅稅務機關。拿地稅機關來說，隨著“營改增”政策的不斷推廣和擴大，營業稅將逐漸退出歷史舞臺，這將會導致地稅收入明顯下降?！盃I改增”一方面，營業稅的稅收收入會不斷減少，另一方面增值稅的稅收收入會不斷增加，從而占據主導地位?？梢钥闯觥盃I改增”改革前后沒法進行比較，收入的聯系性不大，國地稅之間不能用營業稅的減少和增值稅的增加來衡量。兩稅的征收方法不同，征收制度不同。所以，要及時做好“營改增”后稅收收入的籌劃，加強納稅人繳稅增減變化的比較分析。不能因改革導致稅收收入急劇下降。

參考文獻

［1］宗式華．周松德．預估房地產行業“營改增”的稅負變化［J］．財會月刊，2013（13）.

［2］趙暉．“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究［J］．財會學習，2013（6）.

［3］王蘊．商業地產“營改增”的思考［J］．商場現代化，2014（13）.

［4］張宏偉．營改增對房地產業的影響及對策［J］．財經界：學術版，2015（11）.

作者：董碧瑩 單位：貴州財經大學