淺談商業地產未來發展趨勢范文

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摘要:本文論述了成都市商業地產的投資現狀，并分析發展中存在的問題，探究成都市商業地產未來發展對策和趨勢。

關鍵詞:成都市;商業地產;發展趨勢

目前，成都仍屬于商業地產發展的黃金階段，各大地產公司均對成都的商業地產回報有比較良好的期望。如何解決新的不可預知的問題、房地產行業的經濟泡沫以及新的政策和措施對商業房地產的影響將直接決定未來幾年內商業地產的走勢。

一、成都市商業地產的投資現狀分析

2018年四川省出讓商業用地1044宗，出讓面積2057．65公頃，收取土地出讓金428．69億元。其中，成都市商業用地出讓面積最多，共計501．76公頃，同時收取商業用地出讓金也最高，共計190．11億元。成都市在2018年成交的391宗土地中，商辦用地144宗(成交數量占比約36．8%)、商住用地107宗(成交數量占比約27．4%)。2018年，成都市商業房地產供應面積合計為218．1萬平方米，供應量環比減少1．04%。商業房地產成交總面積為220．1平方米，成交量環比增長1．32%。2018年商業房地產供求比約為0．99。2018年，成都市中心城區及天府新區商業供應面積合計為109．6萬平方米，新興主城區(龍泉、郫都區、雙流、溫江、新都)合計供應量為108．6萬平方米，供應量略低于中心城區及天府新區，但成交量以121．1萬平方米超過中心城區及天府新區的98．9萬平方米。2018年，成都范圍內商業房地產均價為33，065元/平方米，環比上漲11．43%。2018年1～11月，成都市固定資產投資口徑同比增長10．1%。其中，房地產開發投資下降11．5%。天府新區項目投資(天府新區成都片區部分)下降0．3%。

二、成都市商業地產發展中存在的問題

(一)管理運營問題大部分成都本地的商業地產開發公司都是從住宅地產轉型來的，而商業地產與住宅地產有較大的區別，對于資金的需求較高，設計要求也較高，需要與周圍的其他因素統籌規劃開發，因此在實際開發過程中存在著資金不足、管理運營理念落后，開發運營模式以零售為主等問題。當前來看，成都三環周邊的一些大型商業綜合體普遍存在以零售為主的，面向單一投資者的情況，這使得這些商業綜合體難以形成自己的品牌和特色，走不出特色發展的運營道路，而且因為涉及的投資者較多，進行管理和運營比較混亂，缺乏統一的手段和標準，人才隊伍建設和增長也難以滿足發展要求，導致整體的收益率不高。

(二)開發和運營模式不夠創新電商的出現，使得商業地產發展受到互聯網商務經濟帶來的沖擊，線上經營商業的發展，在一定程度上擠壓了線下經營的市場空間，這意味著商業地產發展可獲取的利益空間也受到一定程度擠壓，因為發展前景不明朗，所以商業地產獲得投資更加困難，投資者對待商業地產投資的態度更加慎重，而且投資者更看重品牌效應和產品的附加值。因此相關企業如果不能保持自己的特色，打造有效的品牌影響力，建立獨特的運營模式，將難以在商業競爭中占據優勢，也就難以獲得投資者的認可和投資。就這幾年里，成都市倒閉的百貨商場超過10家，這主要是因為他們的開發和運營模式創新力不足，一味模仿其他商業地產開發模式，沒有形成自己的特色，無法凝聚品牌效應，因此競爭力不足。

(三)過度開發和集中化成都市商業地產開發還存在的問題就是過度開發和集中化。商業地產過度集中，帶來的商業功能分布不均勻，比如說某個區域集中大量寫字樓，而另一塊區域集中大量酒店和住宅，這是結構過剩帶來的問題。商業地產規劃不僅是要按照政府要求進行，投資者和開發者更需要綜合考慮，如何在有限的區域內實現商業地產規劃經營的差異化，打造經營綜合體，盡量豐富商業功能，滿足投資者和人群的不同需求。比如在同一片區域，有較多寫字樓的地方，需要同時配套酒店、餐廳、醫院、學校、商業街等，以滿足不同的需求。

三、成都市商業地產未來發展對策及趨勢

成都市依然是2019年15座新一線城市的之一，并且已連續四年名列其中。新一線城市是《第一財經周刊》對國內城市的五項重點指標進行數據收集、分析、對比之后進行綜合評價，之后按照打分情況排列的前15名。在2019年的評比中，成都市位居第一。需要進行評估的五項指標包括商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性。所有新一線城市，在人口基礎、經濟基礎、政治基礎、文化基礎等一個或多個方面，都有自己獨特的優勢，比如說有良好的經濟基礎、便利的交通和獨特的城市魅力。考慮到成都市商業地產面臨的發展形勢不容樂觀，而且還存在較多的問題，與政府之間關于土地審批也存在一些問題。因此未來一段時間內，成都市內的各大地產開發商對于商業地產的開發腳步將會放緩，新開發面積總量將維持在現階段程度并逐步下降;投資者進行商業地產開發的態度將會更加慎重，會對新項目進行更加全面的調查研究，探討可行性，以此為基礎作出開發決策。這也意味著未來一段時間內，成都市的商業地產開發將會從供不應求的狀態，轉變成供求基本平衡的狀態，這也標志著商業地產開發將逐漸進入存量房時代。2014年國家提出的《新型城鎮化規劃》中提出要嚴格控制新增城鎮建設用地規模，并推動提升存量土地占有比例。這一規劃的提出，促進了成都進入存量房時代的腳步，給商業地產開發格局帶來巨大影響。未來成都市的商業地產發展會表現出更多的資產屬性，持有經營會占有更大的優勢，在城市的核心地段，擁有高品質物業服務、良好品牌形象以及專業化運營理念的商業地產開發，將會更受到消費者和投資者青睞，獲取更大的經濟效益。商業地產開發在功能定位、服務、品牌信箱、物業服務、管理理念等方面進行科學創新，提升自身的競爭實力。成都市需要根據經濟發展水平，科學解決本地區商業地產時間和空間上的失衡問題。商業地產項目發展要保證與本市的經濟發展水平相適應，而這需要成都市的政府部門嚴格控制商業地產項目的審批、準入標準，尤其是大型項目，比如開發商業綜合體或購物中心的項目，通過政府的規劃控制，盡量保證各類商業項目在結構和數量上比較協調，區域之間比較協調，與區域經濟發展水平也相互協調，從而避免一片區域中惡性競爭，而另一片區域中項目空置的問題。成都市還要做到全方位、多層次發展商業地產，禁止盲目抄襲其他商業地產開發模式，胡亂引進其他開發模式，要打造成自己的特色。因為國人沒有集中地點、集中時間購物的習慣，一般是按照自己的偏好選擇相應的購物、餐飲、休閑場所，這會分散消費者的消費能力。因此，成都市進行商業地產開發需要保證符合城市發展水平以及當地的居民消費習慣，在這一點上，相關企業可以事先進行調查，了解居民的消費需求和偏好，有所掌握之后才考慮是否進行開發。考慮到成都市本身的居民消費水平，開發中等規模的購物中心比較適宜。此類購物中心通常規模在5萬至10萬平方米之間，對于開發商的資金、招商、經營等壓力不會太大，且服務半徑多為區縣級別，交通壓力較小。

四、結語

成都市商業地產發展依然有很大的潛力，但考慮到發展中存在的問題，未來將更加深刻地認識到服務質量、品牌效應、功能定位等的作用，在這些方面進行創新，打造功能全面、綜合發展的商業發展模式，推動商業地產發展經濟效益的增長。

參考文獻:

［1］何俊霖．成都市商業地產發展現狀與對策研究［J］．智能城市，2016(12):226．

［2］董慧敏，李茜，何予瓊，李佳佳．成都市商業地產未來五年的發展趨勢研究［J］．住宅與房地產，2017(17):13．

作者：鄧云劼 單位：四川鐵投恒祥置業有限公司