房地產保有環節稅制論文范文

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一、房地產保有環節稅收制度存在的問題

當前房地產保有環節稅收在稅收制度和征收管理等方面存在比較嚴重的問題，嚴重影響了稅收發揮調節收入分配差距的作用，不利于房地產資源合理分配，同樣不利于稅收征管效率的提高。

（一）稅制方面存在的問題1．征稅范圍過于狹窄現行的房產稅和城鎮土地使用稅都只針對城市、縣城、建制鎮和工礦區征稅，并未將廣大農村地區納入征稅范圍，征稅范圍過于狹窄。隨著農村地區經濟的不斷發展，農民收入水平不斷的提高，農民私人房產日漸增多，城鄉差距正在不斷的縮小。但是，按照現行規定的征稅范圍，企業有可能因城市與農村的地域區分而面對著截然不同的稅收待遇。這種情況不僅容易造成企業間稅負不公，不利于城鄉企業間的公平競爭，也給稅收征收管理工作帶來諸多麻煩。2．免稅范圍較大目前兩稅免稅范圍過大，對國家機關、人民團體、軍隊自用的房產和土地，免征房產稅和城鎮土地使用稅。對于個人所有非營業用的房產免征房產稅，同樣對個人所有的居住房屋以及院落用地給予免征城鎮土地使用稅的優惠，這就導致了房地產居住行為長期基本處于無稅負狀態，多數房產投資者購置了大量的商品房坐等升值，而不會有額外的成本支出，造成了資源配置的不公平。3．計稅依據不合理現行的房產稅按照房產原值一次減除10％－30％后的余值作為計稅依據，按照1．2％稅率繳納房產稅。由于房產的賬面原值為建造價值，當房地產完工后，其建造價值為永恒的固定數額。因此，考慮到房產后期的升值因素，房產的賬面原值無法隨著房產市場價值的增加而增加，房產稅亦無法隨著房產市場價值的增加而增加，使得房產稅計稅依據缺乏彈性［3］，影響了稅收收入的自然增長。城鎮土地使用稅以實際占用的土地面積為計稅依據，一方面，其從量計征方法既沒有考慮物價水平的上漲，也未曾考慮所占用耕地的質量好壞，使得納稅人占用好地與劣地的繳納的稅額沒有差別；另一方面，由于土地屬于自然資源，供給固定，隨著經濟發展和社會進步，土地價值必然逐步提高。現行土地使用稅不能隨著土地的市場價值的增加而增加，計稅依據同樣缺乏彈性，不但影響了稅收收入的增長，而且也不能充分發揮對土地資源的配置作用。4．重復征稅嚴重現行稅收制度按照土地和房產分設獨立稅種，對于土地征收城鎮土地使用稅，再對于房屋征收房產稅，對土地從量計稅，對房產從價或從租計稅，對房產價值中所含地價既按照房屋所占土地面積征收了土地稅，又按照價值征收了房產稅。即土地價值在承擔了城鎮土地使用稅之后，城鎮土地使用稅進入土地價值，成為房產價值的組成部分，再一次征收房產稅。因此，房產稅與城鎮土地使用稅依據存在著重復計稅。

（二）稅收征管方面存在的問題1．財產登記制度不完善目前，我國尚無明確的法律規范私人財產申報登記制度，現有的一系列財產申報登記制度存在一定的缺陷，尤其是房地產登記管理制度的缺乏。房產稅稅源點多面廣、隱蔽分散，地稅部門難以及時取得房產的登記資料及變動情況，導致稅務機關對納稅人的稅源監控不到位，容易出現征管漏洞，納稅人偷稅、逃稅現象嚴重，嚴重削弱了稅收征管的力度。2．房產評估體系不完善現行房產稅的征收，需要對相關房地產的價值進行科學評估。我國目前房地產評估業起步晚，有待進一步規范和成熟。我國現有房地產估價師執業人員的數量遠遠不能滿足房地產估價的需要，房地產評估制度還不健全，使得房地產的價值評估工作相當困難，從而增加了稅務機關稅收征管難度。3．評稅糾紛爭議解決機制不健全在房地產稅收的征收過程中，納稅人和稅務機關經常會就房地產評估價格發生爭執，當前我國缺少一套解決此類糾紛爭議的機制，相關部門應該加快研究制定出有關方案，保證房地產稅收的順利征收。

二、房產稅試點改革效果評價

（一）試點改革方案概述自2011年1月28日起，上海市、重慶市作為試點地區，開始對居民個人住房征收房產稅。上海市試點的征稅對象為本市居民第二套及以上新購住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0．6％和0．4％兩檔，暫時先按照房地產的市場價格計算繳稅。重慶市房產稅試點的征稅對象包括獨棟別墅、高檔公寓，以及無工作戶口、無投資人員所購二套房，計稅依據是房地產交易價格，稅率分為0．5％、1．0％和1．2％三檔。

（二）試點改革方案的成效從完善稅制角度看，意義重大。這次改革試點，將個人住房納入了征收范圍，是房地產稅收在房地產保有環節的補缺［4］，為下一步全面改革積累了經驗，有利于進一步完善房地產稅制。從對稅收制度的影響看，效果不顯著［5］。首先，兩市的房產稅改革實際上僅是對個人非營業用房恢復征稅，只是將部分居住房屋納入征稅范圍，改革力度較小。其次，兩市稅收規模小，對稅收體系影響較小。兩市房產稅試點改革的征收范圍主要是居民住房中的增量房，較少包括存量房，又包括多項減免稅措施，實際征稅范圍狹小。從稅收職能角度分析，成效并不明顯［5］。第一，對地方財政收入的影響很小。2011年重慶市對個人住房征收的房產稅收入為1億元，僅占同期稅收收入的0．11％，占地方財政收入的0．03％，幾乎可以忽略不計。第二，對收入分配的影響有限。試點地區的征稅對象主要是增量房和高端房，只針對少量的存量房，多數存量房被排除在征稅范圍外，影響了收入調節作用的實現。

（三）改革中存在的問題試點地區效果不明顯的主要原因是試點地區的稅制要素設計不合理［4］。一是征稅范圍過于狹窄。上海市沒有把存量房納入征稅范圍，而重慶市僅對存量中獨棟別墅和高檔住宅征收房產稅。二是稅率偏低。上海市執行的稅率為0．6％和0．4％兩檔，重慶市實際執行的稅率大多是最低檔0．5％，都低于其他國家的一般標準。三是計稅依據不合理。兩市計稅依據均不是評估價值，而是采用了房地產的交易價格。四是稅收優惠過寬。兩市均規定了多項減免稅措施，例如上海市規定人均60平方米的免稅面積。

三、積極推進房地產保有環節稅制改革的基本思路

目前，國際上關于房地產保有環節稅收有兩種基本模式：一種是分類房地產稅，其特點是對房產和地產分別征稅；另一種是綜合房地產稅，就是對房產和地產合并征稅，按照統一的稅基和稅率征稅。考慮到我國目前的實際情況是：第一，對房產和地產課稅的實質不同［6］。對土地的課稅實質為收取租金，其稅制的設置應當遵從地租原理。而對房產課征的房產稅屬于真正的稅收，應該按照稅收的原理實行同一的征稅辦法。第二，房屋和土地的價格變化趨勢不同［6］。土地屬于自然資源，供給固定，隨著經濟的發展，地價必然逐步提高；而房屋屬于勞動產品，具有特定的使用年限，隨著折舊的增加而逐漸減值；最后，對房產和地產合并征稅，稅基和稅率的確定有難度，在相關的配套制度不健全的情況下，要兼顧中央、地方以及納稅人的利益平衡。綜上所述，筆者認為，近期我國不動產保有環節稅應當采取分類房地產稅模式。

（一）房產稅改革建議1．逐漸對居民非經營住房恢復征稅隨著個人住房的商品化，住房成為個人與家庭重要的財產，購買住宅也成為一些高收入群體投資的重要手段。高收入階層購買的住房價格高、地段好、服務設施齊全，同時享受到更多更好的社會公共服務。根據多收益多納稅的公平原則，高收入家庭應該繳付更高的房產稅［7］。對非經營性住房恢復征收房產稅，提高房地產保有環節的稅收負擔，引導民眾進行合理住房消費，不但有利于緩解收入差距擴大的問題，促進稅收公平實現，而且可以為地方政府開拓新型稅源，不斷增加地方財政收入。房產稅的推出不可一蹴而就，宜采取漸進的改革路徑，在相關配套制度完善、試點地區取得成功經驗后，將房產稅征收范圍逐步擴大，將征收對象由城市居民住房等擴大到廣大農村地區［8］。2．對增量房和存量房同時征收房產稅從房產稅改革試點來看，把存量房納入房產稅征稅范圍有以下優勢［9］。第一，實現稅收公平的目標。第二，有利于擴大稅基，增加地方財政收入。第三，將存量房納入房產稅征收范圍，有利于增加二手房市場的供給，加大房產稅對商品房市場價格的調控，促進房地產市場資源的合理配置，促進房地產市場健康發展。因此，對于個人住房應不予以區分存量房屋與增量房屋都征收房產稅，對于僅擁有的唯一住房，應以特定數額的人均面積進行優惠限定，超過面積的部分應予計稅。一視同仁地對于個人擁有的第二套及第二套以上的住房征稅。3．允許地方選擇稅率水平房產稅改革后應統一采用比例稅率形式，并應綜合考慮各地的經濟發展水平、房地產市場發展情況以及居民平均收入水平的差異，規定全國統一的房產稅稅率變動幅度。并授予地方政府一定權限，允許地方政府根據本轄區的實際情況，因地制宜地在上下限內自行選擇并確定稅率水平。4．實行從價計征實行從價計征即以房地產的評估價值為計稅依據。無論是經營用房產還是非經營用房產，無論是企業房產還是個人房產，房產稅的計算依據應統一為房產評估價值。房產評估價值應由政府認可的權威評估部門，運用科學的方法評估確定，并根據市場及其他外界因素變化情況進行定期調整。5．減免稅管理我國房產稅的開征，應當明確界定稅收優惠范圍，在確保普通居民住房需求的基礎上，設置適度的免稅扣除，例如對居住用房地產設定人均免稅面積，可以規定家庭唯一的一套不超過人均免稅面積，自用住宅免稅，對超過人均免稅面積或擁有的第二套以上的住宅征稅，并逐漸提高稅率。

（二）城鎮土地使用稅改革建議1．對居民非經營住房用地恢復征稅配合房產稅的改革，在對于居民非經營住房恢復征收房產稅后，借鑒房產稅對于城市居民非經營性住房征稅的經驗，對于城市居民非經營性住房用地恢復征收土地稅。2．統一為比例稅率但允許選擇稅率水平在適用稅率方面，改革后的城鎮土地使用稅應統一采用比例稅率形式，建議規定全國統一的稅率變動上下限，允許各地確定適用稅率水平，以適應較長時期內不同地區經濟發展變化的需要，并使各地有較大的選擇空間。3．計稅依據為土地評估價值在計稅基礎方面，借鑒房產稅的改革經驗，將城鎮土地使用稅的計稅修改為以土地評估價值作為計稅依據，為房產稅和土地使用稅的進一步改革打下制度基礎。在計稅方法方面，將城鎮土地使用稅的從量計征方法修改為從價計征方法。

（三）不斷完善稅收征管體系1．建立財產實名登記制度政府應全面推行房地產和財產實名登記制度，在全國范圍內建立房產信息庫［10］。建議以法律的形式明文規定房產所有者對房地產產權的申報義務，當房產所有者的房產被新建、購置、改造、拆遷或者發生產權轉移的情況時，房產所有人必須向稅務機關申報。2．加快住房信息系統建設對于個人住房征稅必須解決個人住房信息問題，為此應加快住房信息系統建設。財稅部門應與房地產管理部門、國土管理部門共同合作，以城市住房信息系統建設為基礎，建立中央、省、市（自治區）、縣、鄉五級住房信息管理系統，全面掌握個人住房信息，實時監控個人住房動態變化情況，最終實現全國范圍內個人住房信息的掌握、查詢、估價和運用。3．健全房地產評估制度我國應該建立房地產評估制度和房地產評估體系，建設獨立的第三方評估機構，并且開發出通用的評估軟件，統一評估。培養一批專業評估人才，確保房產稅評估的權威性、專業性和技術性。同時加強對評估過程和結果的監督和管理。4．建立評稅糾紛爭議解決機制建立一套健全的評稅糾紛爭議解決機制。如果納稅人對評估價值有所質疑，有權向稅務機關提出復議。若納稅人對復議后的結果仍然不服，可以向人民法院提起訴訟，直至爭議得到最終解決。另外，納稅人對評估的結果不僅擁有申訴權，還擁有知情權。稅務部門要定期公布評估的結果，并批準納稅人隨時進行查詢。

作者：婁愛花郭瑞娜單位：西安財經學院經濟學院