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一、物業稅的功能應定位于完善稅制和調節收入分配
物業稅，各國的叫法也不同，有稱財產稅的，有稱地產稅的，但主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者每年都繳付一定稅款，稅值隨房產的產值而提高。其基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。
提供財政收入和調節調節收入分配屬于稅收的基本功能。我國物業稅的功能是首先要直面的一個基本問題。筆者認為，應當把物業稅的功能定位到完善稅制和調節收入分配為主要目標上。這樣做，有以下幾個方面的好處：
第一，以統一規范的物業稅歸并雜亂的稅費有著極大的合理性。我國房地產業稅收的現狀表明，涉及房地產業稅種大致有9個，而涉及到房地產的各項雜費有80到200項不等，房價的60%為稅費和利潤，其余40%才是出建成本，而國外一般是稅費及利潤占30%，土建成本約占70%。如此沉重的稅費負擔，開發商必然要將其轉嫁給購房者。換句話說，就是購房者在實際上承受著房地產的沉重稅費負擔。在這極為混亂繁雜的稅費中，有部分是不合理的，有的是重復征收，有的則純粹是亂收費。面對房地產稅費的混亂局面，在稅費改革的過程中，統一稅制，大大增強稅收征管的規范性，把原來的各種繁雜的房地產方面的稅費統一到物業稅中，既便于依法征收，也利于監管，克服多頭征稅、名目繁多且又不便于監管的弊端。
第二，能夠很好地發揮稅收在調節社會分配中的杠桿作用，有利于體現稅負公平。我們的現實情況是，作為分配手段的稅收只是在收入(個人所得稅)和支出(特別消費稅)兩個環節進行，而事實上，這兩種稅的實際收入并不可觀,并不能很好地起到公平分配之作用。同時，對于存量的財產沒有什么稅種。這種格局造成的后果是，對于正在走向富裕的人征收調節性的稅收，而對于已經富裕起來的人卻不予調節。這實難說是公平。而物業稅，是對物業保有人存量財產課稅的重要稅種，開征以后可以彌補這一分配調節上的漏洞。
第三，不會增加一般居民的負擔，不會減少政府財政的總體收入，從而有效防止開征物業稅對社會發展的不利影響。從現今房地產稅費對財政的貢獻來看，房地產稅費對地方財政起著無可替代的重要作用。光土地出讓金一項，據2004年國土資源公報的權威數據：1992年至2003年，全國土地出讓金累計達1萬多億元，其中近三年累計達9100多億元。2004年更是達到了5894.14億元。從這些權威數據當中可明顯看出來，土地出讓金呈逐年增長趨勢。土地收入是地方財政的重要來源，有“第二財政”之稱。這些土地出讓金和稅費事實上由購房者承擔著。只要把居民的收入與房價稍作比較就可以常識性地獲知：一般居民購房的壓力已經是不堪重負了。如果把物業稅開征的主要功能定位于增加政府財源上，勢必造成在現有的已夠沉重的稅費的基礎上再增加新的稅負，而這些負擔顯然不是由房地產商來負擔過重的，最終只能是增加了購房者的負擔。因此，在可能開征物業稅這一消息一傳開的時候，老百姓就高度關注，存在著普遍擔憂。這種擔憂不是沒有道理的，這也是絕大多數居民的共同心聲。把物業稅的功能定位于統一稅制和調節收入分配，在稅負總量不增加的情況下，進行規范征收和調節性征收，既不會增加一般居民的負擔，也不會減少政府財政的總體收入，從而有效防止開征物業稅對社會發展的不利影響。
二、物業稅制的基本理念要充分體現以人為和本法治理念
開征物業稅，是一項復雜且深入的稅制改革重大舉措，此項改革牽涉面廣，涉及到的部門利益重多，因此，應當慎之又慎。近年來，我們的政策制定、實施過程是越來越透明了，每種政策出臺前，媒體也好百姓也罷，都會先探討上一番，你一言我一語地發表發表見解，先甭管這些議論孰是孰非，至少它體現了政治民主化的腳步在逐步加快，是進步的好現象。但有關“物業稅”數目測算、專家分析、官員發言的文字屢屢見諸媒體，多數都在算經濟賬。在物業稅尚處于醞釀之際，不少人已經開始擔憂會否出現這樣一種情形：為稅而稅。所謂“為稅而稅”，說的是，一種新稅種的設置或某稅賦的調整，當局的惟一動機或價值目標僅限于增加稅源，為此甚至不顧及任何社會負作用。從中央到地方，各級政府、各條戰線大都為“沒錢”所累、所苦，難免衍生出增加稅負、稅源的強大驅動力。正如有人所擔心的“開征物業稅可能發生財富分配的逆向調節，導致窮人愈窮”。
筆者以為，稅收調節手段歸根結底還是要“以人為本”。物業稅的開征和立法涉及到廣大購房消費者的利益，因此，應當充分關注民生民意。要注重對納稅人的保護。國家征稅必須有限度，不能觸及納稅人維持基本生活的財產，也就是基本生活費不課稅原則。對于城市居民來講，房產越來越成為維持基本生活的必需品，因此，物業稅的開征必須考慮納稅人的承受能力，不能增加納稅人的負擔。應當充分考慮已購房產與新購房產的稅收差別問題以及居民基本生活性房產的稅收差別問題。
稅收作為國家剝奪納稅人財產的合法手段，強調嚴格的稅收法定，即必須通過相應的立法才能征稅，而且一稅一法。因此，我國在物業稅試點過程中首先需要面對的就是先試點還是先立法的問題，就目前而言，先試點是大勢所趨，但在試點過程中必須盡快研究立法問題，力爭在全國推廣之前完成立法程序。不過我們可以確信的是，在這個關乎市民基本生存、生活需要的領域里，政府采取任何政策時都會秉持這樣的價值目標，即促其水準提升、負擔下降，而不會相反。稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，不是哪一個人的意愿或者學者的猜想，而應當由法律規定之。
三、物業稅制的基本取向應當是廣稅基、低稅率
有人建議一家人擁有的第一套房屋免稅，筆者認為這一主張不符合物業稅開征的宗旨，在操作上也難保公平。一國的稅收主要包括流轉稅、所得稅和財產稅，財產稅是以不動產、汽車、船只等大額財產為對象征收的稅。開征物業稅自然應當以財產的價值為征收的依據，所謂一家人的第一套房，可能是單間房、一室一廳的房屋直至寬大的別墅對其一律免征，顯然不妥。而且如果一家人有兩套以上房屋，一貴一賤，究竟以何者為第一套房，何者為第二套房也存在操作上的困難。筆者認為即便要為一定的房產免稅，也應當象所得稅一樣以房屋價值為基礎規定一個免征額，比如8－10萬元，則超過此價值的房屋自然按超過的價值納稅。
廣稅基必然要求低稅率，否則會給人民群眾的生活造成極大不便。在扣除免征額以后，依房產價值可以確定不超過0.5%的稅率。這樣，一套價值20萬的房產，若扣除額為8萬，按0.5％征收，則需業主繳納600元物業稅，這對一般家庭來說是可以承受的。另一方面，還要運用物業稅的收入調節功能，對價值高的房屋實行累進稅率。比如對超過50萬元的部分征收1％的稅率，對超過100萬元的部分征收1.5%的稅率。這樣，擁有150萬元別墅的業主每年需要繳納14100元物業稅，對其來說也不是一個負擔。
四、物業稅立法應當考慮提高立法層級，兼顧地區差異
我國現行的《中華人民共和國稅收管理法》第二條規定：“凡依法由稅務機關征收的各種稅收征收管理，均適用本法。”第三條規定：“稅收的開征、停征以級減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行；法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其它同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。”從稅收征管的規定可知，這種關涉國計民生的法律，尤其是直接無償征收居民財物的規定，原則上應當是全國人民代表大會或其常務委員會以法律的形式加以規定。
然而，目前我國的稅收實體法當中，只有《外商投資企業的外國企業所得稅法》和《個人所得稅法》是全國人大常委會以稅收法律形式制定的，其余稅收法律均為全國人大常委會授權國務院制定，以暫行條例的形式頒布實施。而國務院制定行政法規，本應是由全國人大或其常委會制定法律的時機尚不成熟時的一種權宜做法，但在我國當前已成為稅收立法的常例，有的暫行條例已“暫行”了50年。此外，還有大量的稅收章程就更加令人擔憂。行政法規的民意代表性、權威性、穩定性等均不如法律。物業稅攸關國計民生、事涉千家萬戶，應當由全國人大常委會以法律的形式加以規定。與此同時，前已述及，房地產稅費是地方財政的重要支柱，將其歸并為物業稅，必然還得考慮到當地的基礎設施建設等公共財政開支的需要，物業稅的絕大部分應當依然歸地方政府收取，否則地方政府將難以為繼。這里需要特別強調指出的是，現行的稅收及征收方面的法律法規，一方面存在著層級偏低的問題，另一方面又把稅收立法的權力過分集中，地方對稅收立法方面幾乎沒有什么權力，不能因時因地制宜對稅收進行調整。地方政府為開辟財源就出現了稅費顛倒，費大于稅等諸多失常的弊端。“在全國整個稅收里面，房地產稅收征稅所占的比重是很低的，在地方政府收入里面一般也就5%左右。”顯然，其余的大頭是通過非正稅的其它形式收取的。為遏止征收稅費的雜亂局面，除前述提及物業稅稅收立法層級之外，從法律的層面給地方以更多的稅收立法自主權應當是統一規范收取物業稅，矯正失常狀態的一個較好選擇.
2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”可謂一石激起千層浪。自此開始，物業稅這個名詞不僅是立法者需要深入研究的重大課題，也成為街談巷議的熱門話題。是否征收物業稅不僅事關國家財政收入目標的實現也關乎廣大人民群眾的根本利益，因此實在值得深入研究。筆者打算從物業稅的功能定位及其具體制度建構方面對此予以探討。