探究粵港澳融合潛藏的投資機遇范文

本站小編為你精心準備了探究粵港澳融合潛藏的投資機遇參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

摘要：粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃歷時 10 年，在“一帶一路”戰(zhàn)略的推動下，2017 年有了實質(zhì)性進展，粵港澳三地政府簽署了框架協(xié)議。2019 年 2 月 18 日，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式出臺，我們有必要了解粵港澳大灣區(qū)歷史與現(xiàn)況，并著重分析投資機會，做到有的放矢。

關(guān)鍵詞：粵港澳融合；經(jīng)濟數(shù)據(jù)；一體化；樓市投資

1歷史回顧

我們先來簡單回顧一下粵港澳大灣區(qū)從提出到落地的歷史進程。2009年，《大珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃研究》把“灣區(qū)發(fā)展計劃”列為空間總體布局協(xié)調(diào)計劃的一環(huán)。2010年，粵港澳三地政府聯(lián)合制定《環(huán)珠三角宜居灣區(qū)建設(shè)重點行動計劃》，落實跨界地區(qū)合作。2012 年，廣東省政府公布的《廣東海洋經(jīng)濟地圖》首次明確提出，廣東海洋經(jīng)濟的發(fā)展將劃定“六灣區(qū)一半島”，打破行政界線，以灣區(qū)為單位進行發(fā)展。2013 年，時任深圳市市長許勤在謀劃當年工作時，首次提出發(fā)展“灣區(qū)經(jīng)濟”，并于次年將這一概念納入《政府工作報告》。2015年，國家發(fā)展改革委、外交部、商務(wù)部聯(lián)合《推動共建絲綢之路經(jīng)濟帶和 21 世紀海上絲綢之路的愿景與行動》，“大灣區(qū)”的概念首次出現(xiàn)在國家公開文件中。2017年，《深化粵港澳合作推進大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》在香港簽署。2019 年 2 月 18 日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實際認真貫徹落實。

2粵港澳融合的里程碑意義

2017年3月6日上午的十二屆全國人大五次會議廣東團全體會議，全國人大代表、廣東省發(fā)展改革委主任何寧卡表示：“根據(jù)發(fā)展優(yōu)勢和區(qū)域特點，粵港澳大灣區(qū)應(yīng)努力建設(shè)成為全球創(chuàng)新發(fā)展高地、全球經(jīng)濟最具活力區(qū)、世界著名優(yōu)質(zhì)生活區(qū)、世界文明交流互鑒高地和國家深化改革先行示范區(qū)。”粵港澳大灣區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃旨在推動內(nèi)地與港澳深化合作，是包括港澳在內(nèi)的珠三角城市融合發(fā)展的升級版。2017年7月國家發(fā)展和改革委員會、廣東省人民政府、香港特別行政區(qū)政府、澳門特別行政區(qū)政府相關(guān)負責(zé)人共同簽署《深化粵港澳合作推進大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》。如本次《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中所說，“改革開放以來，特別是香港、澳門回歸祖國后，粵港澳合作不斷深化實化，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟實力、區(qū)域競爭力顯著增強，已具備建成國際一流灣區(qū)和世界級城市群的基礎(chǔ)條件”。此舉對粵港澳地區(qū)融合發(fā)展具有里程碑式的意義。

3引人注目的經(jīng)濟數(shù)據(jù)

建立起粵港澳大灣區(qū)無疑將會對本地區(qū)及其周邊城市產(chǎn)生極大的利好。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在目前世界四大灣區(qū)中粵港澳大灣區(qū)是人口和面積最大的灣區(qū)，GDP總量位居第三。雖然粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟體量位居第三，但經(jīng)濟增速最快，2017年GDP增速7%，遠超過其他三大世界灣區(qū)GDP增速，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

4大灣區(qū)與珠三角的一體化

放眼粵港澳，我們的目光可以順隨著投落到珠三角城市群上。伴隨著珠三角的一體化，將被分解為更小的區(qū)域協(xié)作來推進，而粵港澳大灣區(qū)是其重要組成成分。除去粵港澳大灣區(qū)之外，廣佛肇、深莞惠和珠中江經(jīng)濟圈的打造，也是珠三角一體化的操作步驟。經(jīng)濟圈的一體化從基礎(chǔ)設(shè)施尤其是交通的對接入手。珠三角將充分利用整體條件，優(yōu)化空間布局和資源配置，提高珠三角整體競爭力和輻射帶動力。根據(jù)《廣東省綜合交通運輸體系發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，到2020年，實現(xiàn)“12312”交通圈，即廣州與珠三角各市1小時通達，珠三角與粵東西北各市陸路2小時左右通達、與周邊省會城市陸路 3 小時左右通達，廣東與全球主要城市 12 小時通達。高鐵覆蓋珠三角全部城市。

5樓市投資研究分析

在聊粵港澳大灣區(qū)城市投資機會前，先給大家看一下我們的分析邏輯。我們將從長期投資價值、中短期住宅升值潛力、住宅需求潛力與城市庫存風(fēng)險等多角度去判斷樣本城市是否具有投資價值。隨后，以城市投資價值判斷為核心，尋找房價低于城市價值的城市，同時輔以住宅需求潛力發(fā)展趨勢及庫存兩個維度來判斷城市房地產(chǎn)市場進入風(fēng)險。綜合城市價值與兩個維度的輔助風(fēng)險指標來尋找各大都市圈城市的市場機會。今年新年伊始，樓市開局并不順利。市場銷售出現(xiàn)下滑，同樣，1 月份的上市房企銷售業(yè)績亦不如預(yù)期，市場調(diào)整的特征越來越明顯。

從政策特征及未來樓市趨勢來看，2018 年 12月全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議對于樓市調(diào)控進行定調(diào)：“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”為最核心內(nèi)容。結(jié)合市場調(diào)整特征，我們可知，在市場已經(jīng)進入下行周期的大背景下，“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”主要是防止市場快速下行，市場要穩(wěn)步小幅調(diào)整，不要因為市場快速下行造成樓市周期出現(xiàn)劇烈波動，進而影響宏觀經(jīng)濟波動。但是，這并非意味著樓市沒有機會。樓市調(diào)整中“危中有機”，企業(yè)仍然要把握好不同城市的變化特征：（1）在本輪市場周期中，圍繞經(jīng)濟圈布局，回歸一二線城市尤其是二線城市仍然是企業(yè)策略的重中之重；（2）經(jīng)濟圈的強三線城市仍然是值得重點關(guān)注；（3）2019年市場調(diào)整周期中會有大量的收并購機會；（4）產(chǎn)業(yè)升級過程中帶來的產(chǎn)城項目發(fā)展機會。以今天的粵港澳大灣區(qū)為例，大灣區(qū)區(qū)域內(nèi)的廣州和深圳是傳統(tǒng)強經(jīng)濟城市，地位毋庸置疑，非常適合投資；珠三角傳統(tǒng)的經(jīng)濟強市東莞和佛山經(jīng)濟增速放緩明顯，經(jīng)濟增長陷入瓶頸期；肇慶、惠州、珠海盡管經(jīng)濟GDP總量小，但隨著區(qū)域一體化的推進，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入和區(qū)域交通一體化將進一步推動GDP上行。

所以受核心城市外溢影響，肇慶、江門、中山、惠州、佛山等城市也具有極大的潛在投資價值。再詳細一點來說，廣州、深圳常住人口總量及復(fù)合增速均顯示明顯優(yōu)勢，經(jīng)濟發(fā)展迅速及區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源集中，對人口持續(xù)流入產(chǎn)生吸引力。東莞制造業(yè)雄厚，產(chǎn)業(yè)體系齊全，是全球最大的制造業(yè)基地之一，不過隨著產(chǎn)業(yè)升級，人口增速不斷下降，目前人口增速處于珠三角最低位置。同策研究院分析數(shù)據(jù)顯示，珠三角區(qū)域潛力城市成交價格平均市場周期長度32-35個月。在房價的低谷期，房地產(chǎn)市場冷淡，拿地競爭強度較小，拿地后控制項目進度，可以隨房價進入上升通道獲取較大收益。因而在房價周期的低谷拿地是最佳的投資時點！根據(jù)我們的研究結(jié)果，從 2019 年一季度至三季度，此時間段均為非常合適的投資窗口期。

綜上所述，東莞、廣州、深圳、惠州、中山、佛山、珠海這幾座城市于今年前三季度都非常適合投資。謹循市場漸穩(wěn)基調(diào)，我們?nèi)匀豢梢詮臅r展的趨勢中嚴謹分析，理性投資。粵港澳大灣區(qū)正蓄勢待發(fā)，我們與時代一起并肩，面向未來奮發(fā)前行。

作者：張宏偉