房地產企業項目投資評估范文

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1AHP和VIKOR法簡介

1.1AHP法AHP法是一種定性分析和定量分析相結合的決策分析方法。客觀情況的復雜性導致對多因素問題分析時很難做到每一個判斷矩陣都具有完全一致性，需要結合要素的不同權重進行分析。首先，需要根據Saaty九標度判斷矩陣，將定性判斷定量化，構造兩兩對比矩陣;其次，利用和積法確定不同層次的相對權重;最后進行一致性檢驗。由于對兩個復雜要素的比較不能完全一致，會出現偏差，需要對矩陣進行一致性檢驗。一致性檢驗指標為CR=CI/RI，其中，CI=(λmax－n)/n－1，λmax為判斷矩陣的最大特征值，n為矩陣的維數，RI為平均隨機一致性指標。一般情況下，CR越小，矩陣的一致性越好，當CR＜0.1，可以判斷矩陣有令人滿意的一致性。

1.2VIKOR法VIKOR法是一種基于理想點法的多屬性決策方法，最早由Opricovic［11］于1998年提出。其基本思路為:首先，定義正、負理想解。正理想解是指各方案在評估準則下的最優值;負理想解是指各方案在評估準則下的最差值。其次，對備選方案指標值與理想方案的接近程度排列優先順序，越接近正理想解的方案越好。排序采用了由Lp-metric發展而來的聚合函數。

2房地產企業項目投資決策指標分析

房地產企業項目投資的規模較大，涉及的因素較多，構建全面、系統的指標評價體系是進行項目投資決策的前提［13］。具體而言，房地產企業項目投資決策會受到以下四個方面因素的影響:首先，由于房地產企業項目為不動產，外部環境會影響房地產項目投資;其次，房地產企業是以盈利為目的，項目投資帶來的經濟效益是房地產企業決策者最關心的;再次，由于房地產項目的復雜性，政策風險、工程風險、經濟風險等會影響項目的投資決策;最后，土地費用、前期工程費和建安工程費也會影響房地產企業的項目投資決策。綜上所述，在其他學者研究的基礎上，經過調研分析之后，筆者構建了房地產企業項目投資決策的一級屬性和二級屬性指標，見表1。

3基于AHP和VIKOR法的房地產企

業項目投資決策評價案例分析W企業是國內較大的房地產開發商之一，業務范圍覆蓋50多個城市，年銷售規模達到千億元。本文以W企業將在天津、徐州、福州和成都實施的4個房地產項目為例進行投資決策的評價研究:酒店式公寓項目A1位于天津市區南部，該宗地臨近市級商業中心，商業配套設施齊全，北側為相關政府部門;別墅區項目A2位于徐州市銅山區，處于城區主干道，靠近連霍高速，交通便利，周邊商業配套設施均面向高層消費群體;商品房項目A3位于福州市倉山區，依山傍水、環境優雅，臨近多所大學校園，超市、醫院等生活配套設施齊全，公交系統完善;配套商業設施和高層住宅樓項目A4位于成都市核心區，有多路公交經過，周邊配套包括學校、商場、醫院、銀行等。4個房地產項目均有自己的優勢，側重點不同，本文從環境指標、收益指標、風險指標和成本指標4個方面利用AHP和VIKOR法對W企業的4個房地產項目投資決策進行評價。

3.1利用AHP確定指標權重研究人員邀請10位來自房地產開發領域的高級工程師分別對一級指標集和二級指標集的重要性進行打分，構造判斷矩陣，通過MATLAB10.0軟件計算出各級指標的權重，并進行一致性檢驗，結果見表2～表6。從表2～表6的數據可以看出，各一級指標和二級指標的判斷矩陣均通過一致性檢驗，由此本文得到了14個房地產企業項目投資決策二級指標的權重，結果見表7。

3.2利用VIKOR法進行房地產企業項目投資決策評價對于4個項目的收益指標和成本指標，筆者通過項目的可行性報告可以查出相關經濟數據，同時，邀請10位專家分別從環境指標和風險指標對4個房地產開發項目進行打分，滿分為5分，然后求出專家的平均得分。因此，本文得到W企業4個房地產項目的所有原始數據見表8。由于表8中的原始數據具有不同的量綱，需要進行無量綱化處理。在VIKOR算法中常使用線性規范的方式進行無量綱化，具體計算過程見式(2)和式(3)。房地產企業項目投資決策的環境指標和收益指標為效益屬性，即分數越高越好房地產企業項目投資決策的風險指標和成本指標為成本屬性，即分數越低越好同時，需要計算W企業4個房地產項目14個二級指標的正、負理想解，得到在評估準則經過無量綱化之后求得的W企業4個房地產項目的正理想解和負理想解見表9。由表10的數據顯示，從可接受利益的門檻條件看，Q值排序第一的房地產項目與排序第二、第三和第四的項目均不滿足條件，其差值均小于0.3333;從可接受的決策可靠度看，4個項目均滿足條件。因此，筆者基于AHP和VIKOR算法比較W企業的4個房地產項目投資決策，認為4個房地產項目均為妥協解。相比之下，筆者認為項目A1是經過妥協后的最優投資決策，而項目A2是經過妥協后的最差投資決策。

4結語

房地產企業項目投資決策是一個多因素的系統分析過程，需要評價多個因素的共同影響。房地產企業開發的項目不僅受到經濟趨勢、政府政策等宏觀因素的影響，也受到房地產企業規模、房地產項目本身等微觀因素的影響，對房地產企業項目進行評價需要綜合考慮各方面因素。在項目的開發過程中，不能采用單一的評價方法，如凈現值法、內部收益率法、期望值法和決策樹等都不能滿足決策的需要。基于AHP和VIKOR法的房地產企業項目投資決策評價方法可以對收益、風險等進行客觀評價，尤其是基于VIKOR法的根據最大化群體效益和最小化個別遺憾的原則比較備選方案，能夠得到接近最優方案的妥協方案，拓寬了房地產企業項目投資決策的相關理論。

作者：李勇王燕單位：河海大學技術創新與經濟發展研究所河海大學商學院