土地增值稅清算成本費用分攤扣除思考范文

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【摘要】

土地增值稅是我國參與土地收益分配的主要手段，是我國進行宏觀調控的重要措施，更是關系我國房地產市場發展的重要保障。因此，合理確定開發成本的分攤是準確計算土地增值稅的關鍵。近年來，隨著我國對房地產市場宏觀調控政策的相繼出臺，我國稅務部門加強了對房地產企業的監督與管理。特別是隨著我國稅務總局一系列文件的出臺，加強了對土地增值稅清算的監管力度。土地增值稅成本費用的分攤方法是否合理將對房地產企業的利潤產生最直接的影響。本文將就我國房地產企業土地增值稅清算成本費用分攤扣除問題進行探討，并探尋恰當的分攤方法，以期為房地產企業的發展提供有價值的策略。

【關鍵詞】

土地增值稅；清算成本費用；分攤扣除；問題；策略

一、引言

對于房地產企業而言，房地產企業的經營收入主要包括：商品房的銷售收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入等共同構成的。土地增值稅作為房地產企業中的一項重要成本費用支出，將對房地產企業的利潤產生直接影響。近年來，國家為了控制房地產市場的發展，先后出臺了一系列相關政策，并加強了對土地增值稅的征管力度，使得土地增值稅的稅收幅度遠高于其他稅種。2007年2月1日起，我國土地增值稅的繳納辦法發生了改變，由過去的預征制轉變為清算制，并進一步加強了對我國房地產企業土地增值稅清算的管理，這在很大程度上加大了我國房地產企業的稅收負擔。因此，對于房地產企業而言，合理清算土地增值稅，通過對房地產企業的收益和成本費用等活動的調整，實現企業的收益與稅負之間的最佳配比，努力降低土地增值稅稅務成本，為房地產企業的發展提供新的契機。

二、土地增值稅成本費用分攤扣除的計算及相關案例分析

（一）從多個開發項目層面來看就我國相關資料顯示：在對可以轉讓的房地產項目進行計算成本費用的分攤時需要有相關金融機構的證明，而且也只有有了這個證明才可以根據項目的實際情況進行費用的分攤和扣除；但是，對于扣除的最高限額也做出了規定，即不能超過法律規范中規定的限額；在財務費用并不明確的情況下，企業也不能提供出相關的銀行貸款利息的證明，此時的利息支出就不能按照上述方式進行扣除，而是需要通過一個公式來計算完整，即：利息支出=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本計算的金額）*5%。所以企業可以根據自身的實際情況選擇不同的方式來計算，根據測算結果對于兩種方法進行正確地決策與選擇。簡單而言，就是要看哪一種方法計算后企業應繳納的土地增值稅更少。例如：甲房地產企業在進行房地產開發項目時，與2013年1月1日為了保證項目的順利開發向銀行貸款5000萬元人民幣，銀行的貸款利率為7.65%，2014年1月1日，為了緩解資金的壓力，該企業又向銀行貸款500萬元人民幣，此時的借款利率為10%，直至2014年4月1日，該企業又向銀行貸款1500萬元，此時的貸款利率為8%。該公司進行施工的項目造價為6500萬元，在項目的施工期間，該企業分別支付6000萬元給施工單位，在竣工后將剩余的500萬元一次性支付給施工單位。那么，此時我們可以假設：該企業的項目工程符合國家土地增值稅的清算條件。計算結果為：5000×7.56%×2=756萬元；但是，該公司的該項目的支出總額為6500萬元，而且已經超出專門借款總額5000萬元，那么如果以一年是365天來計算的話，經相關公式的實際計算可知，該公司的借款費用中的資本化的利息費用就是794.96萬元，計算后得出的這個數額就是該公司能夠扣除的利息費用。

（二）從同一土地上的不同項目層面來看我國土地增值稅中對這一項目做出了規定：納稅人為了取得土地的使用權而向對方支付的土地價款、開發土地和配套設施產生的成本、按照國家的同意規定應繳納的相關費用等，這些都是在允許扣除的項目內的。例如：土地征用費、勞動力的安置費、耕地的占用稅、土地的地上以及地下的附著物的拆遷補償的凈支出、為了安置動遷用房發生的支出等，這些都屬于上述內容。另外，還包括開發過程中的一些基礎設施費、前期的工程費、公共配套設施的費用、開發過程中出現的間接費用等。待項目建成竣工后，如果項目的產權屬于全體的業主，那么他的成本與費用都屬于可以扣除的范圍之內；如果該項目在竣工后無償交給國家或政府部門作為公用事業使用的，那么成本與費用也是在扣除的范圍之內的；如果該項目在建成后有償轉讓給別的部門，那么就應該對轉讓所取得的收入進行準確計算，并允許對成本和費用進行抵扣。例如：乙房地產企業在某市一次性征地2萬平方米，支付“三通一平”費用共計4000萬元，在相關的規劃中，該房地產企業的準備通過分期的方式建設8個項目，共占面積1.2萬平方米。

（三）從普通住房與其他商品房的層面來看我國現有的法律條例和制度規范對普通住房和其他商品房的定義和范圍都做了明確的規定，我們所說的“普通住宅”主要是根據各省市自治區、直轄市的人民政府根據國家的相關規定來制定并執行的。另外一種情況就是，該企業不僅承擔著普通住宅的建設與開發任務，還承擔著其他房地產企業，那么就應該對增值額分別進行核算。而在這個過程中由于土地使用權問題涉及到的相關費用，例如配套設施成本費用、土地開發成本奮勇、新建房等成本費用時需要全部計入到“勞務成本”賬戶中進行處理。但是，在實際工作中，如果企業經營的房產是門面房和經營性住房混合在一起的房產形式，那么通常情況下，就二者的成本來看，門面房要遠遠大于普通性住房的價格。因此，有必要對商品房的建筑造價要另做工程結算的報告，這樣才能有效地對門面房、住房進行區別對待，并以此為基礎對建筑成本進行準確地計算和分攤。

（四）從其他費用層面來看分攤費用扣除我國相關的土地增值稅政策中對于納稅人開發項目的實際成本主要包括：前期的工程費用、征地補償款、拆遷補償款、基礎設施費用、開發所發生的期間費用、配套設施的費用、職工的工資、福利費、折舊費、辦公費、水電費、勞保費等。另外，對于房地產開發項目中涉及到的相關的銷售費用、管理費用，應該按照（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本計算的金額）*5％來進行計算并進行扣除。簡單而言就是：在實際項目開發過程中對于發生的銷售費用、管理費用等其他各項費用都需要按照相關規范顯示的比例來進行扣除，所以說，對于哪些屬于開發期間費用，哪些屬于開發間接費用，都會對增值額產生直接的影響。在具體的實際工作中，具體哪些是直接為管理和組織開發房地產項目而發生的，哪些不是需要依照實際情況來定，并且有的時候做進行區分時存在一定的難度，這就要求企業必須制定出一個合理的分攤扣除方案。

總之，不論在進行土地增值稅清算時采取何種方法進行分攤，必須嚴格遵照稅法的規定，并結合企業的實際情況科學地、合理地、規范地進行成本費用的分攤，合理避稅，實現稅負的公平競爭。也只有這樣才能減少實際計算過程中不必要的風險和損失，進而在提高土地成本分攤扣除會計處理工作效率和效果的基礎上，促進項目的順利開展和高效進行，進而促進企業在激烈的社會競爭中贏得更多的經濟效益和社會效益，實現更快更好的發展和進步。

參考文獻

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作者：孫桂鳳  魯春紅  單位：北京中關村科學城建設股份有限公司 華油實業開發總公司