商場物業管理范文

摘要:BIM技術因具有信息化、可視化等特點，除了應用在體量大、建設關系復雜、技術難度高的項目中，還得以應用在物業管理領域。在現有的BIM技術基礎上，結合BIM可視化的特點，以交互式可視化為基本理念，搭建集成建筑智能化和物業管理系統的B/S模式綜合信息服務平臺，旨在通過交互式可視化技術優化數據結構，使數據的查詢處理智能化、輕便化，利用其交互性和共享性使物業管理由平面化向立體化、明確化發展，提高物業管理效率，適應行業的信息化發展趨勢。

關鍵詞:物業管理;交互式可視化;BIM技術;數據庫;B/S結構

引言

可視化是現階段BIM平臺發展的重要功能之一，從設計階段到建筑落成后的運維階段，在暖通專業的管道碰撞［1］、施工過程中的安全管理［2］、既有建筑改建擴建［3］等方面發揮了重要作用。當前，在城市高層建筑發展越來越快的形勢下，物業管理的難度日益加大。很多企業為了實現優秀的物業管理效果，選擇在原有物業管理的基礎上引入先進的BIM技術，通過已有的二維圖樣，如主流的CAD圖樣，使用Revit、PKPM、Bently等各類軟件建立現有民用、工業、商業等建筑的三維模型，利用其信息共享、交互性強的優點，使管理方對管理范圍內的建筑物業進行更加清晰的觀察。近年來，如何更高效、更直觀地利用BIM可視化技術進行物業管理已逐漸成為物業管理領域方法研究的熱點問題，涌現出關于物業管理可視化的大量研究。例如，張彥構建了以現場可視化為核心的物業管理體系［4］;彭紅意以萬科物業為研究對象對物業的網絡運維進行了可視化設計［5］。而關于信息化物業管理的研究［6］，BIM技術則是其中的關鍵。BIM系統的應用不僅可以提高工作效率，而且對項目的各個階段都有幫助作用，能夠提供“隨時、隨地、隨人”的服務。以BIM技術為基礎建立的可視化管理系統，可以讓各專業全階段進行信息集成共享，進而極大地提高物業管理的效率。在當前針對物業管理可視化的研究中，肖躍飛等結合BIM和VR的物業管理研究偏重可視化，而忽略了物業管理背后的邏輯關系［7］;周舟針對物業管理的交互可視化則更偏重于數管理，在交互體驗和可視化上略顯不足［8］。本文以物業空間管理和物業設備資料管理為對象，研究BIM交互式可視化技術在物業管理中的應用。這一過程以可視化模型為載體，以網頁端為平臺，進行建筑數據信息的傳遞，實現對物業的空間規劃和功能設計，同步記錄建筑空間的各種相關模型信息及變動(包括材料及模型的生產廠家、使用壽命、價格以及維修時的聯系方式等)，使物業管理人員能夠在實時、準確、全面地獲悉建筑物空間及性能的同時，減少人工登記容易導致的數據記錄錯誤以及低效率問題，并對建筑物的操作、維護、管理等內容進行分析和決策，使建筑空間運營的成本收益達到最優。

1研究方法

基于可視化思想的物業管理更多地借助于現代信息技術，即BIM模型、Web互聯網和數據庫等，集成建筑外觀細節管理和物業管理數據信息，進而加入交互可視化功能形成綜合信息服務平臺，在降低運維成本的同時提高用戶的使用體驗滿意度。可視化房產物業管理與普通物業管理最大的區別就是可以實現傳統物業體系下難以實現的自動化監控與信息處理，能夠貫穿建筑從設計到后期運維的全生命周期，實現數據的繼承。同時，可視化帶來的直觀信息體驗讓信息管理更加高效、表述更為準確。此系統結合Web的特性及對建筑信息模型查看的要求，利用游戲開發引擎Unity3D對模型的兼容性，將建筑信息模型輸入Unity3D中并在網頁端導出。而將這項技術引入物業管理，利用其信息共享、交互性強的優點，可以使管理方清晰觀察建筑內的物業。在商業物業中，還可以在此基礎上引入數據庫，通過對已有建筑材料等進行簡單的數據錄入就可以實現真正的室內可視化管理，提升物業管理的效能和質量，使物業信息的高度集成和三維立體可視化操作成為可能。此系統的設計是基于交互式可視化的理念。物業管理過程中需要處理大量的數據，而物業數據具有大規模、復雜、多領域等特點，傳統的數據管理模式難以應對，易造成物業管理效率低下、錯誤率高、數據遺失等情況。相較于傳統的數據管理模式，可視化提供了一種所見即所得的拓展方式，即所見即所注(WhatYouSeeIsWhatYouFocus，WYSIWYF)。視覺是人類接受信息的主要通道，可視化圖形可以提高人分析數據的效率，將復雜數據轉換為效率更高的圖像。根據具體準確的物業信息，利用Revit建模軟件進行數據處理，實現系統中數據的初步可視化。此過程是將二維的建筑信息(如CAD圖樣)轉換為三維可視化圖像，同時進行數據的深化處理。傳統物業管理過程中的數據結構零散，難以統計，經此處理，除數據可視化外，還進行了深化歸類分析的專業化處理。三維可視化的過程為后續的交互式可視化奠定了基礎。交互是一個過濾信息的過程。在圖形化處理大量信息數據后，集成三維的場景形成數據的整體概覽，通過用戶與3D流場的交互過程過濾信息，在高度集成的可視化3D流場中篩選出最重要的信息，再細化查詢。這一過程將傳統機械的逐一查詢處理方式變革為智能有選擇的挑選查詢，極大程度地提高了數據處理的效率，既是交互式可視化的優勢，也是未來數據的處理趨勢。交互最重要的技術之一就是3D流場可視化交互點的確定。此系統以Unity3D為平臺，利用Unity3D引擎，通過鼠標輸入2D信息確定可視化交互點，通過代碼關聯處理對輸入信息進行實時計算確定3D流場中的交互點，實現信息反饋。交互點確定原理如圖1所示。經過交互式可視化的處理，系統實現了“概覽(overviewfirst)—縮放過濾(zoomandfil-ter)—按需細化(thendetails-on-demand)”［9］中的前兩步，最后一步根據后續的數據庫進行處理。

2交互式物業管理數據庫設計

在物業管理系統中，以區域、房屋、房間、用戶、設備及周邊設施這幾個對象實體為例，可以得知區域和房屋之間、房屋和房間之間、房屋和用戶之間以及區域和設備之間都是一對多的關系，用戶與房間之間是一對一的關系，區域與周邊設施之間是多對多的關系。根據系統的實體關系圖(圖2)，可以進一步建立系統的物理模型。物業所處區域管理中的基本信息管理包括區域名稱、區屬關系、主要負責人、占地面積、建造時間、備注等。房產物業管理中的周邊設施包括簡稱、全稱、設施類型、負責人、聯系人、管理內容、維護狀態、備注等。房屋管理中的樓盤信息包括樓號、類別、朝向、建筑面積、層數、管理人員、管理內容、維護狀態、維護狀態、備注等。房間物業管理中的樓盤信息包括房間號、使用者、建筑面積、實際使用面積、房間的具體功能、管理內容、維護狀態、備注等。設備管理中的設備項目管理包括設備編號、設備名稱、數量、規格、生產廠家、生產日期、監測周期、管理內容、維修狀態、備注等。設備管理中的設備維修管理包括設備編號、設備名稱、維修日期、主要負責人、維修費用、材料費用、費用合計、維修單位、維修說明。物業管理中的業主報修包括報修編號、單元名稱、報修內容、報修日期、報修處理等。可根據上述內容建立數據結構體系，如圖3所示。

商場是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式可分為以商品零售為主的單一性能的購物中心、百貨商場及專營商店等和以集購物、辦公、娛樂、飲食或金融服務等不同性質的機構于一體的綜合性功能的購物商廈或商城，有的還以旅游為主導；購物、娛樂、飲食等一體化的購物城，如上海的豫園商城等。

一、商場物業的類型和管理特點

（一）商場物業的類型

1.從經營方式分

可分為貨柜隔離購物和開放式購物兩類。貨柜購物即每個層面購物被柜臺或鋪位分割成銷售不同種類商品的小單元，顧客購物時不進入柜臺直接挑選由售貨員拿給顧客、這種零售商店一般被稱為百貨商場（或專營商店）。開放式購物是把零售商品陳列在開放式貨架上，顧客可直接挑選，這種零售店被稱為超級市場或倉儲式購物中心。

2.從樓宇功能分

可分為單一經營性商店和綜合多功能經營商店。

3.從商業物業檔次來分

2009年物業公司工作計劃

2009年是公司發展規劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“優質服務”的理念外，還要開拓工作思路，準確分析公司發展面臨的機遇、困難和挑戰，強化危機意識，提倡實干意識，同心同德，實現各項工作全面健康有序地發展，為全面完成公司發展規劃上確立的目標奠定扎實的基礎。

今年我公司工作重點主要有以下幾個方面：

一、完善企業機制，強化基礎管理

l綜合管理部要緊抓基礎管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監管力度。對一些發生過事故的小區，重點加強監督檢查，對管理處相關負責人組織學習，分析原因。嚴格執行公司各項制度，對存在的發出意見書，落實整改，強化小區責任評估工作推進力度，使各管理處長效監管機制健全。

l計財部肩負著調控公司各項費用的合理支出，保證公司財務物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則，對財務人員提出了更高的要求，很多賬務的處理都要在充分了解經濟業務實質的基礎上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內外溝通，特別是與管理處的聯動溝通，在做好日常會計核算的基礎上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業的經營活動，按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業的相關法律法規的要求，力求會計核算工作的正確化、規范化、制度化，做深、做細、做好日常財務管理工作。

l行政辦辦公室在今年工作的基礎上，明年以公司對物業管理規范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規范服務標準和質量、不斷創新員工培訓內容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協調職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協作關系，創造和諧的工作環境。

l市場部明年要進一步完善各項規章制度，通過制度促使指標的落實。對物業市場形勢進行調研，提供詳細資料供公司參考。對標書制作做進一步細化，嚴格按照上海市物業管理相關規定和準則制定管理方案，并對商務樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。

第一條為進一步規范石油基地居民飼養寵物的行為，根據《全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則》、《新疆維吾爾自治區城市住宅區物業管理辦法》和《哈密石油基地寵物飼養管理規定》，結合實際情況，制定本實施細則。

第二條本細則適用于哈密石油基地、鄯善石油基地（以下簡稱“基地”）的寵物飼養管理。

第三條寵物限養的范圍

（一）基地居民家庭飼養的觀賞性犬、貓、信鴿和鳥；

（二）禁止居民和駐基地單位飼養家禽、家畜、烈性犬科及其它動物。

（三）禁止基地職工公寓內飼養任何類別的寵物。

第四條限養寵物的數量

按自管和監管相結合的原則，每一戶居民限定飼養1條高度低于35厘米的觀賞犬，或1只觀賞貓，或經駐地信鴿協會批準的信鴿（限于40只以內），同時可再飼養4只以下觀賞鳥。

第一條提高城市市容環境衛生質量，應當依照市城市規劃規定的規范，市、區環境衛生管理單位負責本轄區內的生活垃圾袋裝的管理工作。

第二條所稱的生活垃圾是指城市中的單位、個人和經營者在日常生活、經營以及為生活服務中產生的廢棄物，不包括工業垃圾、建筑垃圾、特種垃圾。

第三條凡城市市區范圍內均實施生活垃圾袋裝管理；實施生活垃圾袋裝管理區域內的單位、個人和經營者，均應遵守。

第四條市城市管理局負責本行政區域內城市生活垃圾袋裝總體規劃的制定和監督檢查工作。

第五條凡從事城市生活垃圾袋裝經營性收運服務的應符合下列條件：

㈠持有工商行政管理機關頒發的營業執照；

㈡擁有專用的密封運輸車輛，并與生活垃圾處置場管理部門簽訂了垃圾處置合同；

㈢無垃圾密封運輸能力，但與城市生活垃圾中轉站管理部門簽訂了垃圾中轉合同。

今年月，我在物業花園進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。我所實習的物業管理有限公司，隸屬于沿海綠色家園集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。花園是其所管轄的物業管理項目之一。花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。嚴把員工招聘關。物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業;招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》;招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。做好員工的入職、在職培訓工作。物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性;隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法;制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響;建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

三、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。

物業在與業主關系管理方面，在實習中我了解到，在年重點開展了“顧客互動年”活動。成立了俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動;“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動;十月份，組織小區業主觀看露天電影;十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。

四、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

今年一月十八日下午開始，我在物業花園進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

我所實習的物業管理有限公司，隸屬于香沿海綠色家園集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在等大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。花園是其所管轄的物業管理項目之一。花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓工作。物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

今年一月十八日下午開始，我在**物業**花園進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

我所實習的**物業管理有限公司，隸屬于**沿海***集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在全國各地大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。**花園是其所管轄的物業管理項目之一。**花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對**花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。**物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓工作。**物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。**物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。