業(yè)主大會司法救濟(jì)制度范文
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一、問題的提出
業(yè)主大會決議源于建筑物區(qū)分所有權(quán)，被擬制為全體業(yè)主的共同意思表示。業(yè)主大會決議是調(diào)整區(qū)分所有建筑物法律關(guān)系的重要法律行為,事關(guān)廣大業(yè)主的切身利益。為從根本上維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、弘揚(yáng)物權(quán)民主和業(yè)主自治精神、建設(shè)和諧小區(qū)，塑造業(yè)主之間平等決策與民主治理的法治環(huán)境，必須建立健全業(yè)主大會決議瑕疵救濟(jì)制度。
但由于我國業(yè)主大會產(chǎn)生的歷史較晚、相應(yīng)的制度設(shè)計(jì)存在一定漏洞，致使法律上存在瑕疵的業(yè)主大會決議長期游離于司法權(quán)的審查范圍之外。國務(wù)院2003年6月8日的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第4款僅規(guī)定，“業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”，而未規(guī)定瑕疵業(yè)主大會決議的法律救濟(jì)。針對這一制度疏漏，全國人民代表大會于2007年3月16日通過的《物權(quán)法》第78條第2款明確規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”。國務(wù)院2007年8月26日重新修訂公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第5款又原封不動植入該條款。
從司法實(shí)踐看，《物權(quán)法》頒布以后，業(yè)主對法律上存在瑕疵的業(yè)主大會決議提起訴訟的案例與日俱增。例如，北京市西城法院2008年一審判決的萬通新世界廣場業(yè)主王某訴請確認(rèn)業(yè)主大會投票無效、并撤銷形成的業(yè)主大會決議的案件，就被稱為“《物權(quán)法》施行以來的第一起業(yè)主告業(yè)委會撤銷決議的案件”。[1]
原告王某訴稱，2007年8月16日，西城區(qū)萬通新世界廣場業(yè)委會以書面征求意見的方式召開了業(yè)主大會，委托物業(yè)公司操作整個業(yè)主大會書面意見征集和統(tǒng)計(jì)票權(quán)等主要環(huán)節(jié)，經(jīng)過一個月的時間，業(yè)委會作出了業(yè)主大會決議。這次決議內(nèi)容涉及了物業(yè)公司的利益，比如是否簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》及物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。原告認(rèn)為，業(yè)委會讓物業(yè)公司參與其中，使此次決議結(jié)果顯失公正、存有虛假。王女士請求法院確認(rèn)大會投票無效，并撤銷此次決議。
作為被告的萬通新世界廣場業(yè)委會辯稱，業(yè)主大會的召開以及所作決議都是針對全體業(yè)主的，并非只針對原告，而且決議內(nèi)容也關(guān)乎全體業(yè)主的共同利益，是否行使撤銷權(quán)應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。原告作為單個業(yè)主，無權(quán)單獨(dú)提起訴訟。此外，該委員會委托物業(yè)公司配合完成具體操作工作并不違法，物業(yè)公司也不存在虛構(gòu)投票權(quán)數(shù)的事實(shí)。
法院審理后認(rèn)為，作為業(yè)主的原告提出業(yè)委會委托物業(yè)公司操作業(yè)主大會書面意見的具體工作，有失公正性，但對此未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，亦缺乏相應(yīng)法律依據(jù)，故對此主張法院不予采信。但投票權(quán)數(shù)清冊中所列萬通房地產(chǎn)公司是否擁有4.8萬余平方米的產(chǎn)權(quán)面積成為雙方爭議焦點(diǎn)。法院認(rèn)為，此面積的統(tǒng)計(jì)直接關(guān)系到投票權(quán)是否達(dá)到法定要求比例，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，綜合雙方當(dāng)事人的舉證能力，被告業(yè)委會對此應(yīng)負(fù)有舉證責(zé)任，但被告業(yè)委會未提供相應(yīng)證據(jù)。因此，王女士要求撤銷業(yè)委會作出的決議，理由正當(dāng)，法院判決予以支持。
筆者認(rèn)為，西城區(qū)法院的裁判結(jié)果基本正確。本案中的業(yè)主大會決議瑕疵屬于表決程序?qū)用娴蔫Υ茫菦Q議實(shí)體內(nèi)容層面的瑕疵。但該判例也提出了許多值得進(jìn)一步商榷的法律問題：一是在業(yè)主就有瑕疵的業(yè)主大會決議提起訴訟時，適格被告究竟是業(yè)主大會還是業(yè)主委員會；二是業(yè)主大會決議的瑕疵有哪些表現(xiàn)形態(tài)；三是程序瑕疵和實(shí)體瑕疵的決議是否應(yīng)當(dāng)適用同一實(shí)體法律規(guī)則和程序法律規(guī)則？若否，如何在《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中一步建立健全瑕疵業(yè)主大會決議的救濟(jì)制度？
細(xì)節(jié)決定成敗。由于《物權(quán)法》第78條第2款和《物業(yè)管理?xiàng)l例〉》第12條第5款原則性較強(qiáng)，可訴性較弱，如何在制度設(shè)計(jì)上進(jìn)一步增強(qiáng)瑕疵業(yè)主大會決議之訴的可操作性，遂成為當(dāng)前完善業(yè)主大會制度的重要課題。
二、業(yè)主大會決議的性質(zhì)及其雙重多數(shù)決規(guī)則
業(yè)主大會決議是持有法定比例以上建筑面積和人數(shù)以上的業(yè)主就特定事項(xiàng)所作的、對全體業(yè)主具有約束力的集體意思決定。從其合法性和正當(dāng)性基礎(chǔ)來看，業(yè)主大會決議源于全體業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。從其法律效力來看，業(yè)主大會決議被立法者擬制為全體業(yè)主的共同意思表示。正因如此，《物權(quán)法》第78條第1款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力”。
根據(jù)《物權(quán)法》第76條第1款之規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”。
《物權(quán)法》第76條第1款提出的“業(yè)主共同決定”思想弘揚(yáng)了物權(quán)民主和物權(quán)神圣理念，強(qiáng)調(diào)了廣大業(yè)主參與決策過程的共同性與普遍性、而非決策結(jié)果的共同性與單一性。因此，“共同決定”不能機(jī)械地理解為“全體業(yè)主一致決規(guī)則”。
實(shí)際上，全體業(yè)主一致決規(guī)則既不現(xiàn)實(shí)，也不公平。首先，由于在區(qū)分所有的建筑物中，業(yè)主人數(shù)成百上千、且想法各異，很難達(dá)成一致決議。苛求業(yè)主一致決規(guī)則，無疑會妨礙業(yè)主大會的決策效率，甚至導(dǎo)致久議不決現(xiàn)象。其次，業(yè)主一致決規(guī)則性否定了少數(shù)服從多數(shù)的民主決策理念，是對其他業(yè)主（尤其是持有建筑面積較多的大業(yè)主）財(cái)產(chǎn)利益與表決自由的不當(dāng)限制。因此，業(yè)主大會決議不能遵循一致決議原則。
業(yè)主共同決定機(jī)制也不能采納單純的業(yè)主人頭多數(shù)決規(guī)則或者單純的建筑面積多數(shù)決規(guī)則。立法者不能采納單純的業(yè)主人頭多數(shù)決規(guī)則。因?yàn)椋彝コ蓡T多的業(yè)主在區(qū)分所有建筑物中的資金投入、財(cái)產(chǎn)利益和潛在財(cái)產(chǎn)損失的份額未必大；否則，會導(dǎo)致多數(shù)小業(yè)主濫用其投票權(quán)優(yōu)勢侵害少數(shù)大業(yè)主的利益。立法者也不能采納單純的建筑面積多數(shù)決規(guī)則。因?yàn)椋瑑H憑建筑面積之大小而定其表決力，明顯違反以人為本的現(xiàn)代法治理念；否則，會導(dǎo)致少數(shù)大業(yè)主濫用其投票權(quán)優(yōu)勢侵害多數(shù)小業(yè)主的利益。
為鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)的民主決策和集體決策過程，《物權(quán)法》第76條第2款基于中庸之道的立法理念，確立了兼容人頭多數(shù)決與建筑面積多數(shù)決的雙重多數(shù)決規(guī)則：“業(yè)主決定該條第1款前款第5項(xiàng)和第6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。
就具體的議決規(guī)則而言，立法者區(qū)別對待不同決策事項(xiàng)，分別采取了雙重絕對多數(shù)決規(guī)則以及雙重簡單多數(shù)決規(guī)則。對于關(guān)系廣大業(yè)主根本利益的特別重大事項(xiàng)（籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施）采取了兩個三分之二的雙重絕對多數(shù)決規(guī)則，即由“專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”；而對于由業(yè)主大會決策的其他事項(xiàng)采取了兩個二分之一的雙重簡單多數(shù)決規(guī)則，即由“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。
根據(jù)雙重多數(shù)決規(guī)則，即使所持面積和所占人數(shù)處于劣勢地位的業(yè)主對業(yè)主大會決議內(nèi)容表示反對，亦不妨礙《物權(quán)法》將業(yè)主大會決議擬制為全體業(yè)主的意思表示。從這一意義上看，業(yè)主大會決議行為本身雖為多方法律行為，但不同于要求各方當(dāng)事人意思表示一致的契約行為。
當(dāng)然，業(yè)主大會決議原則上僅形成或變更業(yè)主內(nèi)部之間的法律關(guān)系，并確立業(yè)主大會和業(yè)主委員會對外作出意思表示的基礎(chǔ)，但并不直接、自動地創(chuàng)設(shè)全體業(yè)主或其公意決策機(jī)構(gòu)（業(yè)主大會）、執(zhí)行機(jī)構(gòu)（業(yè)主委員會）與第三人之間的法律關(guān)系。例如，業(yè)主大會選任甲擔(dān)任業(yè)主委員會委員，僅意味著業(yè)主大會擬委托甲擔(dān)任業(yè)主委員會委員的意思表示，至于甲是否愿意擔(dān)任該職務(wù)尚取決于甲的意思表示。
三、業(yè)主大會決議法律瑕疵的類型化及其不同救濟(jì)手段
《物權(quán)法》第78條第2款明確規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”。該條款的優(yōu)點(diǎn)是，為司法權(quán)介入和救濟(jì)業(yè)主大會決議的瑕疵奠定了法律基礎(chǔ)；但其美中不足是，將業(yè)主大會決議的法律瑕疵表述為“侵害業(yè)主合法權(quán)益的”情形，而未直接使用外延廣闊的“法律瑕疵”一詞，亦未將其表述為“違反法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約”的本質(zhì)屬性。而且，由于該條款對業(yè)主大會決議“侵害業(yè)主合法權(quán)益”的內(nèi)涵與外延語焉不詳，易滋歧義：“侵害業(yè)主合法權(quán)益”似可被擴(kuò)張解釋為在決議程序和（或）決議內(nèi)容兩個層面上存在的侵害業(yè)主合法權(quán)益的情形，也可被限縮解釋為在決議內(nèi)容層面上存在的侵害業(yè)主合法權(quán)益的情形。
業(yè)主大會會議被擬制為全體業(yè)主意志的法律前提和法律生命力在于程序嚴(yán)謹(jǐn)、內(nèi)容合法。有鑒于此，筆者主張對“侵害業(yè)主合法權(quán)益的情形”作擴(kuò)張解釋，進(jìn)而涵蓋業(yè)主大會決議存在的、侵害業(yè)主合法權(quán)益的各種法律瑕疵。倘若對其作限縮解釋，必將導(dǎo)致程序違法的業(yè)主大會決議游離于司法權(quán)審查范圍之外，顯然有悖《物權(quán)法》確定的物權(quán)神圣、物權(quán)民主、保護(hù)業(yè)主權(quán)利的基本理念。
業(yè)主大會決議的法律瑕疵包括、但并不限于違反法律規(guī)定的瑕疵。業(yè)主大會決議違反法律規(guī)定固屬法律瑕疵，違反行政法規(guī)、業(yè)主規(guī)約，損害社會公共利益、違反公序良俗也屬法律瑕疵。其中，規(guī)約（包括臨時規(guī)約與正式規(guī)約）物業(yè)規(guī)約是業(yè)主共同體的自治規(guī)則。規(guī)約的實(shí)質(zhì)是對建筑物區(qū)分所有權(quán)的確認(rèn)與鞏固。規(guī)約對全體業(yè)主包括房屋受讓人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。規(guī)約的內(nèi)容可以囊括業(yè)主圍繞區(qū)分所有建筑物的使用和管理所發(fā)生的各類法律關(guān)系，既包括業(yè)主對建筑物的單獨(dú)所有權(quán)關(guān)系，也包括業(yè)戶共同體的共有關(guān)系，還包括業(yè)主共同體內(nèi)部的治理關(guān)系（如業(yè)主大會制度和業(yè)主委員會制度）等，因此堪稱業(yè)主共同體的“總章程”和“內(nèi)部小憲法”。[2]因此，違反物業(yè)規(guī)約的業(yè)主大會決議也存在法律瑕疵。
國務(wù)院有關(guān)部門（如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）近年來出臺了一系列有關(guān)物業(yè)管理的部門規(guī)章。那么，違反部門規(guī)章的業(yè)主大會決議是否存在法律瑕疵？《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未明文規(guī)定違反部門規(guī)章的業(yè)主大會決議無效或可撤銷。《物權(quán)法》第6章在規(guī)定“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”時，也屢將“法律、法規(guī)以及管理規(guī)約”相提并列，唯獨(dú)沒有提到部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，雖然《立法法》確認(rèn)了部門規(guī)章作為規(guī)范性文件的效力，但在立法者并未規(guī)定違反法律規(guī)定部門規(guī)章行為無效的情況下，為建設(shè)法治政府、鼓勵業(yè)主自治，違反部門規(guī)章的業(yè)主大會決議并不必然無效或者可撤銷。當(dāng)然，但若某決議既違反了部門規(guī)章，也侵害了該規(guī)章所保護(hù)的合法利益（如社會公共利益和公序良俗），則應(yīng)視為法律瑕疵。
從其表現(xiàn)形式來看，業(yè)主大會決議的主要法律瑕疵可概括為程序性瑕疵、實(shí)體性瑕疵與決議虛假。
（1）決議程序瑕疵。決議程序瑕疵侵害了業(yè)主參與業(yè)主大會決策的程序性權(quán)利尤其是共益權(quán)（如業(yè)主大會參加權(quán)、表決權(quán)、知情權(quán)、辯論權(quán)）。（2）決議內(nèi)容瑕疵。決議內(nèi)容瑕疵侵害了業(yè)主的實(shí)體性權(quán)利尤其是自益權(quán)（如業(yè)主對區(qū)分所有建筑物中專有部分的所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)、對共用部分的共用權(quán)）。（3）決議虛假。由于業(yè)主大會實(shí)際上并未召開，此種瑕疵不同于程序瑕疵；由于虛假決議的致命缺陷在于真實(shí)性、而非合法性的缺乏，也不同于內(nèi)容瑕疵。其中，決議的程序性瑕疵較輕，實(shí)體性瑕疵較重，偽造決議的瑕疵最重。
為確保業(yè)主大會決議的穩(wěn)定性與公信力，業(yè)主大會決議法律瑕疵的法律救濟(jì)應(yīng)當(dāng)納入司法程序。值得注意的是,現(xiàn)行某些立法文件授權(quán)基層行政機(jī)關(guān)撤銷違法的業(yè)主大會決議。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條第2款規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主”；自2009年1月1日起實(shí)施的《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）》第51條等地方行政規(guī)章也亦步亦趨。筆者認(rèn)為，此種立法態(tài)度固然體現(xiàn)了規(guī)則制定者快捷高效穩(wěn)定物業(yè)法律秩序的善良動機(jī)，但其正當(dāng)性基礎(chǔ)值得商榷。因?yàn)椋瑯I(yè)主大會決議本身屬于民事關(guān)系范疇，對于民事關(guān)系的效力之爭理應(yīng)回歸民事訴訟程序；基層行政機(jī)關(guān)亦非確定業(yè)主大會決議是否違反法律、法規(guī)的專業(yè)裁判機(jī)構(gòu)。建議《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改時刪除該條，從而將業(yè)主大會決議的各類效力之爭全部回歸司法軌道。
與上述三類法律瑕疵相對應(yīng)，受害業(yè)主可依據(jù)《民事訴訟法》分別行使不同的訴權(quán)：（1）針對決議內(nèi)容瑕疵，業(yè)主有權(quán)提起業(yè)主大會決議無效確認(rèn)之訴；（2）針對決議程序瑕疵，業(yè)主有權(quán)提起業(yè)主大會決議撤銷之訴；（3）針對決議被炮制的法律瑕疵，任何利害關(guān)系人（包括業(yè)主）均可向法院提起業(yè)主大會決議不存在確認(rèn)之訴。此種訴訟亦為確認(rèn)之訴。至于訴訟程序和判決效力，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會決議無效確認(rèn)之訴作同一解釋。限于篇幅，下文不再對其展開詳細(xì)討論。業(yè)主在提起上述訴訟時，還可提出其他派生訴訟請求，如在提起業(yè)主大會決議無效確認(rèn)之訴的同時，提起所有物返還之訴或損害賠償之訴。
遺憾的是，《物權(quán)法》第78條第2款在提及侵害業(yè)主合法權(quán)益的業(yè)主大會決議時指出，“受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”，似乎受害業(yè)主只能提起決議撤銷之訴，而不能提起決議無效確認(rèn)之訴或決議不存在確認(rèn)之訴。因此，立法者有必要查缺補(bǔ)漏，增設(shè)決議無效確認(rèn)之訴和決議不存在確認(rèn)之訴，并進(jìn)一步充實(shí)與完善決議撤銷之訴。
四、建立業(yè)主大會決議無效確認(rèn)之訴制度
建立業(yè)主大會決議無效確認(rèn)之訴制度，既有助于鼓勵業(yè)主和利害關(guān)系人認(rèn)真監(jiān)督業(yè)主大會決議的合法性，也有助于確保決議效力確認(rèn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一性。鑒于《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有規(guī)定業(yè)主大會決議的無效確認(rèn)之訴，筆者建議《物權(quán)法》修改時增加規(guī)定此類訴訟制度：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決議的內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)和業(yè)主規(guī)約的無效。任何利害關(guān)系人均有權(quán)依據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，請求人民法院確認(rèn)該決議無效。”
無效確認(rèn)之訴針對實(shí)體內(nèi)容違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益的業(yè)主大會決議而言。倘若某業(yè)主大會決議規(guī)定，“每位業(yè)主在裝修時可以隨意拆改房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)”，就違反了保護(hù)他人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利的物權(quán)法律制度，應(yīng)認(rèn)定無效。倘若某業(yè)主大會決議強(qiáng)制某業(yè)主出售其房屋，也屬于無效的決議條款。
衡量業(yè)主大會決議合法性的法律依據(jù)應(yīng)限定為強(qiáng)行性規(guī)范中的效力規(guī)定。法律規(guī)范包含任意性規(guī)范、倡導(dǎo)性規(guī)范和強(qiáng)行性規(guī)范。其中，任意性規(guī)范和倡導(dǎo)性規(guī)范允許當(dāng)事人按照意思自治原則，變更或排斥此種規(guī)范之適用；強(qiáng)行性規(guī)范則不容當(dāng)事人予以變更或排斥。強(qiáng)行性規(guī)范又有命令規(guī)定與效力規(guī)定之別，違反前者的行為雖導(dǎo)致公法責(zé)任，但行為本身并不因此無效；違反后者的行為既導(dǎo)致公法責(zé)任，行為本身亦歸無效。此外，《物權(quán)法》與相關(guān)法律有關(guān)業(yè)主權(quán)利保護(hù)的基本原則（包括物權(quán)平等原則、物權(quán)神圣原則和物權(quán)法定原則）也可作為衡量業(yè)主大會決議合法性的法律依據(jù)。
業(yè)主大會決議無效意味著，業(yè)主大會決議自始、確定、當(dāng)然、絕對不發(fā)生法律效力。其中，“自始”無效強(qiáng)調(diào)，無效決議自其作出之時就不發(fā)生決議條款指向的法律效力。“確定”無效強(qiáng)調(diào)，無效決議不可能生效。“當(dāng)然”強(qiáng)調(diào)無效決議自身無效的客觀法律狀態(tài)。“絕對”是對前述三個涵義的重申，意在使無效決議的效力有別于可撤銷的相對無效決議。正由于無效業(yè)主大會決議自始、確定、當(dāng)然、絕對無效，任何符合《民事訴訟法》第108條所定起訴條件的利害關(guān)系人（包括、但不限于受害業(yè)主）均可依法請求法院確認(rèn)此類決議無效。
在業(yè)主大會決議中部分條款無效的情況下，倘若決議各項(xiàng)條款之間具有不可分割性，決議整體應(yīng)確認(rèn)無效；否則，決議中的其他條款并不因此而當(dāng)然無效。
業(yè)主大會決議被法院確認(rèn)無效后，決議內(nèi)容指向的法律效果不但不發(fā)生，還會派生其他連帶或附帶的法律效果。例如，當(dāng)業(yè)主大會決議侵害業(yè)主的物權(quán)時，受害業(yè)主有權(quán)請求返還原物及損害賠償。
為實(shí)現(xiàn)決議無效確認(rèn)之訴的立法目的，法院確認(rèn)決議無效的判決應(yīng)當(dāng)具有對世性和溯及力。對世性強(qiáng)調(diào)，判決不但拘束全體業(yè)主（包括未參加訴訟的業(yè)主），而且及于第三人。溯及力強(qiáng)調(diào)，判決效力溯及于決議作出之時。但為維護(hù)交易安全，業(yè)主大會決議被法院確認(rèn)無效后，不影響、也不能對抗善意第三人依據(jù)無效業(yè)主大會決議而取得的利益。
五、完善業(yè)主大會決議撤銷之訴制度
《物權(quán)法》第78條第2款和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第5款雖規(guī)定了業(yè)主大會決議撤銷之訴，但可訴性仍有欠缺：既未規(guī)定撤銷之訴的適用范圍，也未規(guī)定除斥期間，也未規(guī)定法院撤銷業(yè)主大會決議的生效判決的效力。筆者建議上述條款修改為：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的會議召集程序、表決方式違反法律、行政法規(guī)、業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，受侵害的業(yè)主可以自其知道或者應(yīng)道知道決議作出之日起六十日內(nèi)，請求人民法院予以撤銷”。
業(yè)主大會決議既要符合內(nèi)容合法的要求，也要符合程序嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊蟆Ｋ^程序嚴(yán)謹(jǐn)是指業(yè)主大會的召集程序、表決方式不僅要遵守法律、行政法規(guī)中的程序規(guī)則，也要遵守業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序規(guī)則。倘若某決議違反了這些程序規(guī)則，業(yè)主就有權(quán)請求法院予以撤銷。例如，根據(jù)《物權(quán)法》第76條第2款以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第3款之規(guī)定，決定規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。倘若通過某規(guī)約的業(yè)主大會在召開之前沒有及時通知全體業(yè)主，或者在業(yè)主大會上贊成某規(guī)約的業(yè)主所代表的專有部分占建筑物總面積尚未過半數(shù)，或者其所代表的專有部分占建筑物總面積雖然過半數(shù)、但其總?cè)藬?shù)仍未超過全體業(yè)主過半數(shù)，該決議就存在程序瑕疵，任何業(yè)主均有權(quán)請求法院予以撤銷。
法院既要審查決議實(shí)體瑕疵，也要審查決議程序瑕疵。實(shí)際上，基于業(yè)主自治和物權(quán)民主的精神，法院原則上應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主大會依法作出的決議，不能越俎代庖。法官不是業(yè)主，缺乏就決議內(nèi)容的妥當(dāng)性進(jìn)行實(shí)質(zhì)判斷的專業(yè)知識與法律授權(quán)。例如，業(yè)主大會決議選舉或更換哪位業(yè)主委員會成員，選聘和解聘哪家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，均屬業(yè)廣大業(yè)主的決策自由。除非決議實(shí)體內(nèi)容的合法性存在法律瑕疵，法院原則上不宜干預(yù)業(yè)主大會決議的實(shí)體內(nèi)容。相比之下，法院有權(quán)、也有必要應(yīng)業(yè)主之訴請，審查決議的程序性瑕疵。
在決議撤銷之訴中，假定業(yè)主大會決議中僅有部分條款可撤銷，倘若決議各項(xiàng)條款之間具有不可分割性，則決議整體應(yīng)予撤銷；倘若決議各項(xiàng)內(nèi)容之間具有可分割性，決議中的其他條款并不因此而可撤銷。
業(yè)主請求法院撤銷程序存在瑕疵的業(yè)主大會決議的權(quán)利，即撤銷訴權(quán)，是形成訴權(quán)。業(yè)主提起決議撤銷之訴時，業(yè)主大會決議實(shí)際上已經(jīng)生效。只有當(dāng)法院撤銷該決議的判決確定時，該決議才開始喪失法律效力；在此之前，業(yè)主大會決議在法律上仍然有效。
鑒于可撤銷決議的瑕疵程度輕于無效決議的瑕疵，為提高訴訟效率、節(jié)約訴訟資源，督促業(yè)主及時行使權(quán)利，早日穩(wěn)定物業(yè)法律關(guān)系，建議立法者規(guī)定業(yè)主提起業(yè)主大會決議撤銷之訴的除斥期間。該除斥期間應(yīng)當(dāng)自受侵害的業(yè)主知道或應(yīng)道知道決議作出之日起算，而非自決議作出之日起算，因?yàn)閷I(yè)主大會決議一無所知的業(yè)主來說可能被他人惡意蒙在鼓里，甚至超過除斥期間。[3]除斥期間并非訴訟時效，為不變期間，不得展期。該除斥期間制度僅適用于業(yè)主大會決議撤銷之訴，而不適用于業(yè)主大會決議無效確認(rèn)之訴，否則有違無效業(yè)主大會決議自始、確定、當(dāng)然、絕對無效的特點(diǎn)。倘若沒有業(yè)主在除斥期間內(nèi)提起決議撤銷之訴，則決議瑕疵因時間之流逝而獲治愈，從而轉(zhuǎn)變成具有確定法律效力的有效決議。
作為撤銷原因的業(yè)主大會決議瑕疵包括召集程序與表決程序的瑕疵。常見的業(yè)主大會召集程序瑕疵包括召集人不適格、召集通知發(fā)送的遺漏、召集通知未載明召集事由和議題議案、召集通知期間過短致使普通業(yè)主無法參會或無法做出必要參會準(zhǔn)備[4]、召集人惡意選擇使得普通業(yè)主無法或者很難出席的時間和地點(diǎn)召開業(yè)主大會[5]。常見的業(yè)主大會表決程序瑕疵包括表決主體不適格、業(yè)主大會決議不符合法律規(guī)定或業(yè)主規(guī)約確定的表決要件、業(yè)主或其人表決權(quán)的行使遭到了不法拒絕、負(fù)有說明義務(wù)的業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于業(yè)主的質(zhì)詢拒絕作出說明或說明不充分等。
倘若業(yè)主大會決議的程序性瑕疵顯著輕微，根本不會影響決議的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，法院應(yīng)盡量維持決議效力，而不應(yīng)吹毛求疵地撤銷決議。例如，業(yè)主大會閉會時間比預(yù)定時間遲延數(shù)分鐘，就屬此類。但作為被告的業(yè)主大會要對“瑕疵顯著輕微”承擔(dān)舉證責(zé)任。
為實(shí)現(xiàn)決議撤銷之訴的立法目的，法院撤銷業(yè)主大會決議的生效判決也有對世性和溯及力。但為維護(hù)交易安全，業(yè)主大會決議被法院撤銷后，不影響、也不能對抗善意第三人依據(jù)被撤銷決議而取得的利益。若某家物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為善意第三人，信賴可撤銷決議而與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，即使該決議嗣后被撤銷，也不影響物業(yè)服務(wù)合同的效力。
六、業(yè)主大會決議瑕疵之訴中的當(dāng)事人主體資格
為鼓勵廣大業(yè)主參與小區(qū)民主決策和民主監(jiān)督，保護(hù)中小業(yè)主的合法權(quán)益，立法者應(yīng)當(dāng)鼓勵和保護(hù)業(yè)主通過訴訟手段維權(quán)，從低設(shè)計(jì)業(yè)主對瑕疵業(yè)主大會決議提起訴訟的法律門檻。筆者認(rèn)為，任何與系爭業(yè)主大會決議有利害關(guān)系的業(yè)主，均可單獨(dú)或聯(lián)合其他業(yè)主，提起業(yè)主大會決議無效確認(rèn)之訴、決議撤銷之訴以及決議不存在確認(rèn)之訴。至于業(yè)主購房的時間長短、建筑面積大小、原始業(yè)主或二手房業(yè)主的身份并不影響原告的主體資格。
實(shí)際上，每位業(yè)主不分大小，均享有對瑕疵業(yè)主大會決議訴權(quán)，不能被簡單地解讀為立法者授予的特別恩惠，而在于權(quán)利與義務(wù)配置相平衡的基本理念。立法者要求業(yè)主大會決議對每位業(yè)主具有法律拘束力的前提是，立法者假定業(yè)主大會決議符合內(nèi)容合法、程序嚴(yán)謹(jǐn)?shù)幕痉梢蟆Ｌ热魶Q議的內(nèi)容或程序存在法律瑕疵，則業(yè)主大會決議對每位業(yè)主不再具有任何拘束力。而且，業(yè)主大會決議對每位業(yè)主的法律拘束力意味著，購房面積小的業(yè)主也不因?yàn)槠滟徺I面積小而免于接受業(yè)主大會決議的束縛。既然每位業(yè)主（包括小業(yè)主）有義務(wù)承受業(yè)主大會決議創(chuàng)設(shè)的風(fēng)險與不利益，每位業(yè)主當(dāng)然有權(quán)通過訴權(quán)之行使啟動司法救濟(jì)程序，進(jìn)而徹底擺脫瑕疵業(yè)主大會決議的不當(dāng)負(fù)擔(dān)。
但為預(yù)防業(yè)主濫訴的道德風(fēng)險、并實(shí)現(xiàn)實(shí)體權(quán)利與程序權(quán)利之間的均衡配置，建議立法者將業(yè)主資格的維持作為原告提起訴訟并確保訴訟程序正常進(jìn)行的必要條件。換言之，業(yè)主在提起訴訟后一直到法院判決生效時應(yīng)始終保持業(yè)主資格；一旦在訴訟期間售房，即喪失原告資格，但其后手可自動繼受原告資格。
立法者語焉不詳?shù)膯栴}是，倘若某業(yè)主在參加業(yè)主大會決議時已知悉程序性瑕疵、但未當(dāng)場提出異議甚至積極參與投票，則其嗣后可否再向法院提起決議撤銷之訴？筆者認(rèn)為，為督促廣大業(yè)主及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會程序瑕疵，方便業(yè)主大會及時糾正瑕疵，提高業(yè)主大會決議的穩(wěn)定性和公信力，此類業(yè)主無權(quán)提起決議撤銷之訴。但這并不妨礙其他業(yè)主向法院提起決議撤銷之訴。推而廣之，倘若業(yè)主大會程序確有瑕疵，但全體與會業(yè)主在無異議的情況下一致通過了業(yè)主大會決議，則參會業(yè)主不享有決議撤銷訴權(quán)，從這些業(yè)主購房的后手也不享有決議撤銷訴權(quán)。
決議瑕疵之訴的被告是贊同該決議的業(yè)主，還是業(yè)主大會、業(yè)主委員會？《物權(quán)法》第78條第2款和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第5款未作規(guī)定。在司法實(shí)踐中，有的法院以業(yè)主大會為被告。例如，在上海市閔行區(qū)法院受理的、業(yè)主馬某等兩人請求法院撤銷業(yè)主大會公告的《首批議案表決》第12條的案件中，業(yè)主大會就被確定為被告。[6]有的法院以業(yè)主委員會為被告。例如，在前述北京市西城法院審理的萬通新世界廣場業(yè)主王某訴請法院確認(rèn)業(yè)主大會投票無效、并撤銷形成的業(yè)主大會決議的案件中，業(yè)主委員會被確定為被告。
筆者主張，業(yè)主大會可以作為民事訴訟中的被告，其法律地位可界定為不具有法人資格的其他組織。至于業(yè)主大會勝訴或敗訴的法律結(jié)果當(dāng)然歸屬該業(yè)主大會所代表的全體業(yè)主。業(yè)主大會作為被告參加訴訟，業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)人（主任或副主任）可以代表業(yè)主大會。業(yè)主大會也可委托律師或者公民擔(dān)任訴訟人。
值得注意的是，即使業(yè)主委員會在召集業(yè)主大會過程中發(fā)揮重要作用，也不足以把業(yè)主委員會界定為業(yè)主大會決議瑕疵訴訟中的被告。其基本邏輯類似于董事會召集股東會會議的事實(shí)并不能使董事會或其成員成為股東大會決議瑕疵之訴中的被告。因此，在北京市西城法院2008年一審判決的萬通新世界廣場業(yè)主王某訴請確認(rèn)業(yè)主大會投票無效、并撤銷形成的業(yè)主大會決議的案件中，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)被確定為被告。
七、結(jié)論
為構(gòu)建業(yè)主之間平等決策、民主治理、和諧相處的法治環(huán)境，充分保護(hù)業(yè)主訴權(quán)，必須建立健全業(yè)主大會決議瑕疵救濟(jì)制度。從立法論的角度看，建議立法者增設(shè)決議無效確認(rèn)之訴與決議不存在確認(rèn)之訴的制度，并進(jìn)一步充實(shí)與完善決議撤銷之訴制度。《物權(quán)法》第78條第2款可作如下修改:“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決議的內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)和業(yè)主規(guī)約的無效。任何利害關(guān)系人均有權(quán)依據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，請求人民法院確認(rèn)該決議無效。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的會議召集程序、表決方式違反法律、行政法規(guī)、業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的，受侵害的業(yè)主可以自其知道或者應(yīng)道知道決議作出之日起六十日內(nèi)，請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決議不真實(shí)的，任何業(yè)主均有權(quán)請求人民法院確認(rèn)其不存在”。
從解釋論的角度看，在立法者做出上述修改之前，人民法院在審理涉及瑕疵業(yè)主大會決議效力之爭的民事案件時，應(yīng)對《物權(quán)法》第78條第2款和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第5款規(guī)定的撤銷之訴做擴(kuò)張解釋，從而使其成為人民法院及時受理和公正審理決議撤銷之訴、決議無效確認(rèn)之訴與決議不存在確認(rèn)之訴的法律依據(jù)。
本文的核心觀點(diǎn)主要針對業(yè)主大會決議而展開，但基本原理也適用于業(yè)主委員會決議。當(dāng)然，業(yè)主委員會與業(yè)主大會在決策權(quán)限與決策程序上有所不同。如業(yè)主委員會會議采取人頭多數(shù)決規(guī)則，業(yè)主委員會決策事項(xiàng)的重要性也遜于業(yè)主大會的決策事項(xiàng)，但其外延更為寬廣、內(nèi)容更為具體。因此，人民法院在對瑕疵業(yè)主委員會決議提供司法救濟(jì)時應(yīng)當(dāng)遵循專屬于業(yè)主委員會制度的特殊規(guī)則。限于篇幅，茲不贅述。