城中村改造實施意見范文

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為規范和加強我市城中村改造工作，提高城市規劃建設和管理水平，根據國家、省、*市有關法律法規及*市委辦公廳、*市人民政府辦公廳《關于規范城中村改造工作的意見》、*市人民政府辦公廳《關于城中村(居)改造項目招拍掛工作有關問題的通知》等有關文件規定，結合我市實際，現就規范城中村改造工作提出以下意見：

一、指導思想

堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以科學發展觀為統領，根據構建社會主義和諧社會的要求，以尊重群眾意愿、保證村民切身利益為基礎，以改善舊城區環境、推進城市化進程為目標，著眼于土地節約、集約利用，著眼于經濟發展和社會穩定，高起點規劃、高標準建設，依法、有序、高效地推進城中村改造工作，進一步改善群眾生活環境，改變城市面貌，完善城市功能，提升城市品味，早日將我市全面建設成為大*現代新區。

二、改造范圍

城中村改造范圍是指華山一路以東、青煙一級路以西、青威路以南、即墨與城陽界以北城市中心區域的村莊。

區域范圍之外的村莊，具備城中村改造條件，經市城中村改造和農民經濟適用住房建設工作領導小組批準，可參照本意見執行。

三、基本原則

(一)統一規劃、成片開發原則。在全市城市總體規劃的指導下，高起點編制城中村改造修建性詳細規劃。大力提倡組團式規劃，科學、合理地進行規劃布局，節約、集約、高效利用土地資源。按照分類整合、成片開發的要求，合理確定城中村改造范圍，避免基礎設施和公共設施的重復投資建設，實現資源優化配置和城市資源共享。

(二)總量控制、分步實施原則。要有計劃、有步驟地分期實施城中村改造工作，確保我市房地產開發市場持續、穩步、健康發展。市住宅建設主管部門要結合市委、市政府年度重點工作，根據國民經濟計劃、土地利用規劃和指標以及城市總體規劃，制定全市房屋拆遷年度計劃、住房建設年度計劃，嚴格控制年度開發改造總量，防止一哄而起、遍地開花，確保城中村改造工作穩妥有序進行。

(三)區域統籌、合理配置原則。有關街道辦事處(經濟開發區)要對轄區內城中村改造村莊進行統一摸底，按區域統籌的原則，結合建設社會主義新農村的目標，與農民(安居)住房建設相銜接。既可以單獨進行城中村改造，也可以與農民(安居)住房建設結合進行。

(四)惠及群眾、持續發展原則。城中村改造必須充分考慮群眾的切身利益和村莊經濟的持續發展，統籌安排城中村改造中的居民安置用房、村莊集體經濟發展用房、社區公共服務設施和市政公用設施等，完善城中村改造后的城市功能。同時，應充分考慮改造后村民的養老保險、醫療保險、最低生活保障以及村莊集體經濟的發展等問題，使村莊經過改造實現經濟社會持續協調發展。

(五)依法辦事、公開透明原則。涉及城中村改造每一個環節的各項政策都要公開、公正、公平，并按程序進行公示，確保群眾有知情權、參與權和監督權，爭取廣大群眾的理解和支持，做到成熟一片、改造一片，防止因政策不透明造成社會不穩定。

四、改造條件

(一)村“兩委”領導班子必須堅強有力，具有良好的群眾基礎，村莊社會環境穩定。

(二)城中村改造必須符合絕大多數村民的意愿，同意進行城中村改造并簽訂改造意向的村民戶數須達到被拆遷村民總戶數的95%以上。

(三)城中村改造項目用地必須符合城市總體規劃、土地利用總體規劃、控制性詳細規劃及各相關專業規劃要求。

(四)城中村改造項目必須符合全市房屋拆遷年度計劃和住房建設年度計劃。

(五)城中村改造項目應實現自身盈虧平衡并制定可行的實施方案。

五、審批程序

(一)規劃

有關街道辦事處(經濟開發區)要對轄區內城中村情況進行調查摸底，結合城市總體規劃和土地利用總體規劃，并根據規劃部門確定的規劃范圍和規劃條件編制轄區內城中村改造修建性詳細規劃，按規定程序公示，并經市城中村改造和農民經濟適用住房建設工作領導小組審查同意后，按規定程序報批。

(二)計劃

有關街道辦事處(經濟開發區)要根據轄區內改造區域的村莊狀況、基礎設施配套情況、拆遷面積、建設規模、投資額度等統一編制城中村改造項目的年度改造計劃，上報市城中村改造和農民經濟適用住房建設工作領導小組審查同意后，按程序列入房屋拆遷年度計劃和住房建設年度計劃。

(三)預審

對列入城中村改造計劃的項目實行預審制。凡具有進行城中村改造意向的村莊，須先經村“兩委”研究，召開村黨員大會和村民代表大會，并經被拆遷村民總戶數95%以上同意后，由街道辦事處(經濟開發區)會同村莊組織起草城中村改造計劃、拆遷安置補償方案，向全體村民公示，在廣泛征求全體村民意見的基礎上形成書面意見，由街道辦事處(經濟開發區)報市城中村改造和農民經濟適用住房建設工作領導小組辦公室預審后，方可正式提報申請。

(四)申請

城中村改造項目經市城中村改造和農民經濟適用住房建設工作領導小組辦公室預審通過后，由街道辦事處(經濟開發區)會同村莊制定城中村改造項目的具體實施方案，并將改造申請及實施方案上報市城中村改造和農民經濟適用住房建設工作領導小組辦公室。城中村改造實施方案應包括以下內容：

1.基本情況。城中村改造項目的名稱、項目四至位置、占地面積、拆遷面積、拆遷戶數、村莊土地調查表、年度用地計劃、現狀地形圖、擬報規劃方案及投資分析、村委會及村民代表大會決議等。

2.拆遷安置補償方案及拆遷安置成本測算分析報告(包括：總拆遷戶數及面積、拆遷計劃、拆遷年限、拆遷安置辦法、拆遷補償標準、土地權屬、資金來源、資金量化分析等)。

3.土地調查數據及用地計劃。

4.修建性詳細規劃。

5.經濟效益測算和分析。

6.改造建設計劃及存在問題的解決預案。

7.改造區域內村民的社會保障方案(包括參加社會保險情況、社會保障補貼辦法、社會保險單位編號、社會保險登記證、勞動力安置情況等)。

8.環境影響評價文件。

9.村莊所得凈收益分配方案、安置區域內集體資產使用方案。

(五)審查

市城中村改造和農民經濟適用住房建設工作領導小組辦公室組織領導小組各成員單位對上報的城中村改造實施方案進行統一審查會簽。

1.市城鄉建設局對城中村改造項目修建性詳細規劃方案進行審查。

2.市國土資源局對城中村改造項目進行建設項目土地預審，根據規劃部門的規劃意見進行地價評估，并根據評估地價擬定項目標的額和收繳方式、報批供地方案。

3.市住宅發展保障辦公室對城中村改造項目的拆遷安置補償方案、拆遷安置成本測算、項目的經濟效益測算和分析、項目的開發建設計劃、存在問題的解決預案等進行審查。

4.市勞動和社會保障局對城中村改造項目的社會保障方案進行審查。

5.市環境保護局對城中村改造項目的環境影響評價文件進行審查。

6.市發展和改革局對城中村改造項目提出核準意見。

(六)審批

市城中村改造和農民經濟適用住房建設工作領導小組辦公室將各部門審查通過的城中村改造項目實施方案，報市城中村改造和農民經濟適用住房建設工作領導小組審批。

六、土地處置和項目實施

城中村改造工作應按照市政府組織協調為主導、街道辦事處(經濟開發區)和村莊具體實施為主體、各部門密切配合為保障的工作要求，由街道辦事處(經濟開發區)會同市國土資源局及相關部門，按市場運作的方式進行項目土地處置和項目實施。

(一)土地處置

1.城中村改造以項目綜合“招拍掛”出讓為主，即將拆遷安置作為條件與土地使用權捆綁，進行項目綜合“招拍掛”，通過公開、公平、公正的方式，競爭確定項目建設主體。具體工作程序按照*市人民政府辦公廳《關于城中村(居)改造項目招拍掛工作有關問題的通知》執行。

2.城中村改造項目也可采取土地“招拍掛”方式進行處置，即

由街道辦事處(經濟開發區)會同村莊組織城中村改造區域的拆遷補償安置，剩余用于房地產開發用地按照經營性用地出讓有關程序辦理。

3.村民安置用地以及安置區域內的社會公共事業、公用設施用地，繼續保留集體所有土地性質，核發《集體建設用地使用證》。

4.城中村改造在規劃確定的舊村址(含村內空地，村莊周邊的溝、坎、荒地，未利用地)范圍內進行，原則上在被拆遷村民住宅用地的1.5倍內規劃城中村改造項目用地，拆遷安置后剩余土地使用權經“招拍掛”出讓所得收益，在扣除土地儲備成本、農業土地開發資金、國有土地收益基金、社會保險儲備金和廉租住房保障金等有關費用后，全額返還街道辦事處(經濟開發區)，主要用于村民安置補償、村民生活保障、興辦公益事業和村莊集體經濟發展。如果舊村改造村莊與相鄰村莊在城中村改造范圍內有土地交叉情形，則城中村改造項目用地由街道辦事處(經濟開發區)會同國土資源管理部門在相鄰村莊范圍內調劑解決。

5.城中村改造涉及企事業單位房屋的拆遷，按《*市城市房屋拆遷管理條例》有關規定辦理；經企事業單位申請，并經市城中村改造和農民經濟適用住房建設工作領導小組批準，也可按即墨市人民政府《關于進一步加強土地補償工作的意見》的有關規定辦理。

(二)項目實施

1.土地處置后，項目競得人依法向市住宅發展保障辦公室申領《房屋拆遷許可證》，委托項目所在村莊實施房屋拆遷工作，負責辦理房屋評估、簽訂《房屋拆遷補償協議》、拆除舊房、辦理回遷安置等工作。村民回遷安置區由街道辦事處(經濟開發區)、村莊負責實施規范化管理。

2.城中村改造項目拆遷住宅的安置補償，原則上按照被拆遷房屋的《集體土地使用證》上載明的土地使用面積進行安置補償。

3.城中村項目的實施必須首先建設村民安置房屋，確保被拆遷村民及時回遷安置。

4.進一步規范村莊集體資產管理。城中村改造村莊所得收益，由市財政直接支付給村莊所在街道辦事處(經濟開發區)，由街道辦事處(經濟開發區)按照村級財務管理的有關規定進行監督管理；規劃建設的作為村莊集體資產的商業服務設施和公共服務設施，一律不得對外銷售。若違反規定擅自對外銷售房屋的，不予辦理相關手續，并由相關部門依法進行查處。

5.城中村改造項目中的村民回遷安置部分，免繳城市基礎設施配套費(供熱、供氣收費除外)、墻體節能費、散裝水泥專項資金、土地登記費、房產登記費等市級財政行政事業性收費；用于房地產開發的部分，仍按照房地產開發有關規定辦理。

七、組織領導

城中村改造是一項復雜的系統工程，涉及面廣、政策性強、工作量大，各級各部門要統一思想，提高認識，切實加強領導。

(一)城中村改造工作在市委、市政府的統一領導下進行，成立即墨市城中村改造和農民經濟適用住房建設工作領導小組，負責協調城中村改造工作的重大問題，制定相關政策，研究批復改造方案，指導整個城中村改造工作穩步推進。領導小組下設辦公室，辦公室設在市住宅發展保障辦公室，負責領導小組日常工作。

(二)街道辦事處(經濟開發區)是城中村改造工作的組織主體和實施主體，負責規劃設計、組織協調、具體推進和監督檢查，確保項目按規劃開發建設。要嚴格把好轄區內城中村改造計劃的初審關，認真分析研究城中村改造的可行性；嚴格把好城中村改造條件的審查關，深入細致地審查實施城中村改造必須具備的條件，確保實事求是、真實可靠；嚴格把好城中村改造收益資金的使用關，確保專款專用。要開拓創新，把城中村改造與“村改居”、“集體經濟股份化”相結合，推進村莊管理體制和集體經濟組織管理體制改革。要制定城中村改造突發事件應急預案，建立城中村改造信訪評估和預警機制，做好轄區內城中村改造工作中的信訪穩控工作，確保社會穩定。要制定城中村改造民主監督制度，確保城中村改造各項政策公開、透明。

(三)進行城中村改造的村莊，應在街道辦事處(經濟開發區)的指導下，穩妥做好城中村改造的各項工作。要認真分析村莊現狀，廣泛發動群眾，按程序召開有關會議，研究制定城中村改造的計劃、拆遷補償安置方案、社會保障方案、凈收益分配方案、集體資產管理使用方案等，扎實有效地推進城中村改造工作。同時，村莊要密切聯系群眾，關注群眾思想動向，作好村莊穩定工作。

(四)各有關部門要明確責任，各司其職，密切協作，做好監管、政策性指導和服務工作，同時嚴格審批程序、提高審批效率，確保城中村改造工作順利開展。市監察部門要加強對城中村改造工作的監督，對工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊造成嚴重后果的，依法依紀追究相關部門主要負責人的責任；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

本意見自之日起施行，以前文件中有與本意見不一致的，按本意見執行。