房地產泡沫成因范文
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房地產開發中的泡沫現象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。
無論是從現象，還是從本質看，泡沫與一般價格波動都有區別，主要有以下幾點區別：從現象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續上漲，高到令人發狂的地步，直到產生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。
從本質上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預期價格下降。而泡沫發生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規律。當價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產熱驟然降溫，房地產熱在造就了一批富翁之后，相當一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉移的功能。
房地產泡沫產生的主要原因是：
1.房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。土地權益是虛擬資本的一種，它可以反復轉手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這里，價值表現是虛幻的?！币虼?，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。
3.地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。也就是說，由于人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現值之和與未來土地轉讓收益的貼現值之和，如果人們的預期地價是合理的，現實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現值之和）之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現實的市場地價中虛構部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產泡沫的膨脹乃至破滅無不與發財致富的欲望與從眾行為有關。“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，成為當時海南房地產熱時一些生意人的經典。這一點在東南亞房地產泡沫中無不表現得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產市場發展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發商擠進這個領域。他們認為在前幾年冒出的兩萬家房地產開發公司中只有20家宣布破產，可見這個行業仍有大的賺頭。許多開發商還想從繼續建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產市場熊市彌漫。
4.房地產市場是不充分市場。由于房地產市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質；買賣者自由出入；交易雙方數量眾多，因而任何一方不會出現壟斷局面）相差甚遠，所以房地產市場是一個準市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。
5.銀行及金融系統發放房地產貸款的傾向性。由于房地產的不可移動性及其保值增值性，銀行系統很愿意發放房地產貸款，在宏觀經濟一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。據統計，在1992-1993年，海南房地產開發的資金占社會固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產業，信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資，給泡沫的產生埋下了隱患。
6.政府部門的不正之風。1993年沿海地區的房地產熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地?？梢姡块T的設租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。
二、房地產泡沫的危害
房地產過熱，一旦泡沫形成，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響，2001年，全國商品房空置面積凈增量為1100萬平方米，全年商品房空置面積增長10.5%，高于上年增長6.7%的水平，年底全國商品房空置面積已突破1億平方米大關，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂的達魔克利斯劍；不規范的住房抵押貸款操作導致的房地產價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現經濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產，最終導致金融風險，1993年的中國和1996年的泰國都是這樣，國內外由房地產不良貸款引起金融危機的教訓我們必須吸取；此外，房地產價格過高還會影響人才的去留，嚴重削弱城市競爭力，影響地方經濟發展。
三、房地產泡沫的防范措施
隨著我國經濟的發展，人口的增加，城市化進程的加快，房地產網絡的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產業的發展帶來機遇，特別是網絡與房地產的結合，給未來房地產業的發展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產需求的進一步增加，我國的房地產業也面臨著更大的挑戰。如何讓這一行業真正成為我國經濟發展新的增長點，防范房地產泡沫，促進房地產業的健康發展？筆者認為可以從以下幾個方面著眼：
1.大規模推出經濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產泡沫的出現，主要辦法還是大規模地推出經濟適用房。去年，國家計委、建設部宣布，投資1700億元，計劃建設2.25億平方米的經濟適用房。這將對現有房地產市場的供應量、產品結構及價格產生重大影響。經濟適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規模建設經濟適用房的計劃，曾令眾多房地產開發商驚恐不已。經濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應已經顯現。如北京1999年由于大規模建設經濟適用房，致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元?，F在，國家要重舉經濟適用房大旗，由于北京的新開工面積已經很大，如果再大規模推出經濟適用房，那北京的房價非大跌不可。如果大規模建設經濟適用房等政策付諸實施，房價持續上漲的空間就會被封殺。
2.強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對于發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。
3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，應當引起注意，要加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控，有效地防止房地產業“泡沫”的產生。
4.整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險。一要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證）。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。商業銀行發放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。商業銀行應認真分析開發項目及住房開發企業的有關情況，注意防范與期房相關的特定風險。三要規范個人商業用房貸款管理。借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房。
5.全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設和消費。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設和消費環節的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步一是要貫徹落實已經出臺的各項優惠政策；二是進一步研究和調整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續加大清理住宅建設和消費環節的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。
6.加強輿論宣傳的引導。目前，地產界炒作概念之風甚勁，其一是對住房本身的炒作，如所謂的“Townhouse（建在城鎮中的房子，名字取的是“城鎮＋房子”，低密度的聯排別墅）”、“智能住宅”、“綠色住宅”、“景觀住宅”、“新概念住宅”、“生態住宅”、“可持續發展住宅”等等，究其本質，都是夸大科技、環保等因素在其中的應用；其二是對時令名詞的炒作，如一段時間以來對“申奧”、“入世”的大肆宣傳等。其實，消費者之所以會被一些開發商的宣傳誤導，首先是因為他們對這些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對潮流的追趕。要解決好這個問題，最好的方法莫過于“專家＋媒體”了。
總之，房地產是泡沫的主要載體之一，房地產泡沫會給人們及社會帶來很大的危害。在新形勢下，我國房地產企業要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地，使房地產業真正成為新的經濟增長點，就要保持高度的理性，宏觀調控，科學決策，正確引導，適時監測，以防房地產市場的“虛假繁榮”，重蹈20世紀90年代東南亞、海南房地產泡沫覆轍。 新晨
