房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析范文

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一、衡陽(yáng)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析

1．衡陽(yáng)市房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，但商品住宅投資增幅降低調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010年—2012年的三年中，全市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)完成投資年均增長(zhǎng)23．89％，商品房建設(shè)完成投資年均增長(zhǎng)24．07％，商品住宅建設(shè)完成投資年均增長(zhǎng)16．38％，尤其是2012年在商品住宅方面的投資幾乎沒(méi)有什么增長(zhǎng)。到2013年上半年，衡陽(yáng)市城區(qū)完成房地產(chǎn)投資和商品房建設(shè)投資基本穩(wěn)定，但商品住宅投資卻有所下降，這是衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上少有的。由此可見(jiàn)，國(guó)家在近幾年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)的政策對(duì)我市的整體房地產(chǎn)投資影響較小，但考慮到市場(chǎng)容量等因素，住宅項(xiàng)目的投資在下降，而商業(yè)地產(chǎn)如商鋪、寫(xiě)字樓的物業(yè)投資增長(zhǎng)十分明顯。近年來(lái)，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這也直接使得衡陽(yáng)商品房市場(chǎng)異常活躍。即使是整個(gè)市場(chǎng)觀望情緒較濃的2010年，房地產(chǎn)的各項(xiàng)投資仍然保持了大幅度的增長(zhǎng)，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)投資的穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，成為衡陽(yáng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的巨大推動(dòng)力。投資的火爆，一個(gè)最為主要的是受商品房消費(fèi)市場(chǎng)近幾年熱情持續(xù)高漲的影響，無(wú)論是從衡陽(yáng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入和生活水平的提高，還是城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)、城市人口的大幅增加等方面，衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)的潛在剛性需求都是巨大的。正是受市場(chǎng)空間的誘惑，企業(yè)投資商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)熱情不減。

2．衡陽(yáng)市商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)快速增長(zhǎng)，商品房竣工面積增幅較大調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010年至2012年，衡陽(yáng)市商品房施工面積年均增長(zhǎng)23．45％；其中商品住宅施工面積年均增長(zhǎng)20．88％。而衡陽(yáng)市商品房新開(kāi)工面積最近顯示出疲態(tài)，有下降趨勢(shì)；其中商品住宅新開(kāi)工面積年均增長(zhǎng)12．65％。2010年至2012年，衡陽(yáng)市商品房竣工面積年均增長(zhǎng)56．72％；其中商品住宅竣工面積年均增長(zhǎng)49．93％。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2013年上半年，衡陽(yáng)市商品房施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等，較之2012年的增長(zhǎng)速度開(kāi)始進(jìn)一步放緩。商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)一直是這些年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重頭戲，而因?yàn)槭?010年衡陽(yáng)商品住宅消費(fèi)“井噴”現(xiàn)象的鼓舞，相當(dāng)多商品住宅項(xiàng)目在2011年紛紛購(gòu)地上馬，直接形成了2011、2012年衡陽(yáng)商品住宅炙手可熱的開(kāi)發(fā)建設(shè)場(chǎng)景；2012國(guó)家宏觀調(diào)控政策的再度趨緊只是在消費(fèi)者心理上產(chǎn)生影響，并沒(méi)有直接作用于衡陽(yáng)商品房市場(chǎng)，普通民眾在通貨膨脹的預(yù)期下，紛紛將購(gòu)房或換房作為財(cái)產(chǎn)保值的手段，也促使衡陽(yáng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)量增價(jià)漲。到2013年受到房地產(chǎn)稅可能擴(kuò)圍和調(diào)控政策加碼的影響，使得開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得有些遲滯；這些現(xiàn)象造成2013年上半年商品房施工和新開(kāi)工面積逐漸放緩。

3．衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)供應(yīng)與銷售調(diào)查分析A．衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)供給（批準(zhǔn)預(yù)售情況）調(diào)查分析調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010至2012年，衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度平穩(wěn)；其中商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量與商品房的市場(chǎng)供應(yīng)成同步變化。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示：2013年上半年，衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)供應(yīng)量較之2012年上半年下降了34％；其中商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較之2012年下降了36％。受商品房市場(chǎng)價(jià)格上漲的利好因素影響，衡陽(yáng)市近年商品房供應(yīng)量表現(xiàn)為逐年增加，但2013年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、銀行對(duì)房貸利率上升使得銷售變得有些艱難，造成開(kāi)發(fā)商放慢上市的步伐，等待我國(guó)新一代領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度的明確。B．衡陽(yáng)市商品房銷售調(diào)查分析調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010、2011、2012三年，衡陽(yáng)市商品房銷售高位回落態(tài)勢(shì)明顯；其中商品住宅銷售面積年均下降9．79％。數(shù)據(jù)顯示：2013年上半年，受到國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的影響，衡陽(yáng)市商品房銷售面積較之2012年上半年增加了14．3％；其中商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較之2012年上半年增加了12．76％。從數(shù)據(jù)中還可以發(fā)現(xiàn)：商品房銷售量減少的幅度不大，商品房供應(yīng)量增加穩(wěn)定。從消費(fèi)者調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，衡陽(yáng)市的商品住宅消費(fèi)絕大部分都是自住型和改善型消費(fèi)，投資型消費(fèi)相對(duì)較少，這也說(shuō)明衡陽(yáng)市商品住宅的剛性需求很大，潛在的市場(chǎng)消費(fèi)空間非常充足。

4．衡陽(yáng)市商品房銷售價(jià)格調(diào)查分析調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：從2007年衡陽(yáng)市商品住宅均價(jià)1787元／平方米，到2013年商品住宅均價(jià)3774／平方米，經(jīng)過(guò)5年多時(shí)間上漲2．11倍，平均每年上漲38．4％，漲幅驚人。關(guān)于房?jī)r(jià)這一重要問(wèn)題，我們?cè)诒敬握{(diào)查中還分析如下兩個(gè)方面的問(wèn)題：其一，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲的原因是什么？造成衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲的因素主要有以下幾個(gè)方面：一是成本的提高導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2007年到現(xiàn)在，土地價(jià)格每畝上漲5．56倍；商品房每平方米人工工資增加了2倍多；鋼材、水泥、建筑用磚三大件的平均價(jià)格基本都上漲了一倍；地價(jià)及人防等報(bào)建費(fèi)基本也增加了一倍，這是被動(dòng)提高的成本。除此之外還有商家主動(dòng)提高的成本即商品房的品質(zhì)成本。近年來(lái)，衡陽(yáng)商品房的品質(zhì)不斷提高，由此不可避免地增加了譬如園林、設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面的成本。二是需求的增加導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。因?yàn)橥恋氐脑颍康禺a(chǎn)也是稀缺資源，需求大很容易造成供不應(yīng)求，市場(chǎng)杠桿的作用很容易顯現(xiàn)。在衡陽(yáng)，綜合品質(zhì)很好的房子直到目前都是“搶手貨”，在大家的爭(zhēng)相購(gòu)買中，價(jià)格自然水漲船高。衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲還有一個(gè)原因就是市民“買漲不買跌”的消費(fèi)心理和在通貨膨脹影響下看漲的心理預(yù)期。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，老百姓普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，現(xiàn)在不買以后價(jià)格會(huì)更高，這種追漲的心理付諸行為，很大程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。而至于在一二線大城市非常普遍的“炒房”推高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，在衡陽(yáng)則很少存在。其二，衡陽(yáng)當(dāng)前房?jī)r(jià)是否合理？從房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否相適應(yīng)看，2007年衡陽(yáng)城市居民的人均可支配收入達(dá)到了10680元，而一二線城市的居民人均可支配收入在這個(gè)水平時(shí)，房?jī)r(jià)都已達(dá)到了每平方米4000元左右。從全國(guó)看同類城市對(duì)比來(lái)看，2012年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)顯示：一類城市（指北京、上海、廣州、深圳等一線城市和沿海發(fā)達(dá)城市）建成控制區(qū)的商品房平均銷售價(jià)格為每平方米25980元；二類城市（指省會(huì)城市等）建成控制區(qū)的商品房平均銷售價(jià)格為每平方米9565元；三類城市（指地市級(jí)城市）建成控制區(qū)的商品房平均銷售價(jià)格為每平方米5055元；四類城市（指縣級(jí)城市）建成控制區(qū)的商品房平均銷售價(jià)格為每平方米3650元。衡陽(yáng)屬于三類城市，其2012年主城區(qū)商品房平均銷售價(jià)格，據(jù)官方的數(shù)據(jù)為每平方米3490元，顯然明顯低于全國(guó)同類城市的平均水平，甚至比全國(guó)四類城市的平均水平還要低。從全省同類城市對(duì)比來(lái)看，同樣是武廣高鐵沿線的株洲、湘潭、岳陽(yáng)、郴州等地級(jí)市2012年的商品房均價(jià)分別為6768元／平方米、5946元／平方米、4615元／平方米、5869元／平方米，均高于我市的3490元／平方米的水平。按衡陽(yáng)市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿?lái)講，衡陽(yáng)市目前的房?jī)r(jià)還是正處于一個(gè)“價(jià)值洼地”的程度。從二手房的出租價(jià)格與新建商品房銷售價(jià)格的關(guān)系來(lái)看，以杭州作比，該市在一手新建商品房均價(jià)為每平方米7000元～8000元的時(shí)候，同地段的二手房租賃價(jià)格為1500元～2000元；衡陽(yáng)當(dāng)前一些較好地段的二手房租賃價(jià)格已達(dá)1200元以上，但這些地段的一手新建商品房?jī)r(jià)格卻只有3500元～4500元。此外，從商品房成本上漲方面來(lái)看，近幾年衡陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本上漲的幅度。經(jīng)分析認(rèn)為，當(dāng)前衡陽(yáng)房?jī)r(jià)是合理健康的，不虛高，沒(méi)有什么泡沫成分。而從趨勢(shì)來(lái)看，目前衡陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)正處于向上發(fā)展的大好時(shí)期，房?jī)r(jià)即使因國(guó)家政策調(diào)控會(huì)產(chǎn)生一些小幅波動(dòng)，但沒(méi)有大幅下跌的可能。

二、當(dāng)前衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析判斷

1．多方原因造成衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱與降溫一是由于全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳的影響，即一二線城市樓市持續(xù)上揚(yáng)，強(qiáng)烈刺激了衡陽(yáng)的消費(fèi)者，加上各大媒體的炒作，衡陽(yáng)消費(fèi)者出于對(duì)通貨膨脹的預(yù)期對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上漲心理預(yù)期明顯，因此有能力買房的消費(fèi)者大都入市購(gòu)房，這是衡陽(yáng)市場(chǎng)火爆的主因。二是國(guó)家住房民生保障政策的影響，最主要的是過(guò)去一段時(shí)間國(guó)家出臺(tái)了許多保障性住房方面的政策，市民在觀望地方政府在這方面的執(zhí)行力度。但現(xiàn)實(shí)中保障性住房供給情況無(wú)論是數(shù)量和位置等都難以滿足要求，消費(fèi)者只能再次轉(zhuǎn)向市場(chǎng)購(gòu)買商品房。三是國(guó)家金融機(jī)構(gòu)房產(chǎn)按揭貸款對(duì)第二套、第三套房的條件提高、利率上調(diào)和房地產(chǎn)稅開(kāi)征傳聞與預(yù)期使一部分消費(fèi)力受到抑制，在某種程度上，這一點(diǎn)是造成衡陽(yáng)樓市住宅銷售逐漸回落的很重要原因。四是衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾年較為快速發(fā)展的過(guò)程中，消耗了現(xiàn)有大量的購(gòu)買力，再加上衡陽(yáng)房?jī)r(jià)高企也抑制了部分剛需入市。原來(lái)隱現(xiàn)的各方面的問(wèn)題，如開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信問(wèn)題和住房的品質(zhì)、結(jié)構(gòu)不合理造成個(gè)性化的品質(zhì)產(chǎn)品以及適合城市中低收入家庭的產(chǎn)品嚴(yán)重不足等等逐漸顯現(xiàn)，是住房消費(fèi)市場(chǎng)走向平靜的內(nèi)部深層次原因。

2．當(dāng)前衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷一直以來(lái)衡陽(yáng)樓市并無(wú)太大波動(dòng)，都是呈平穩(wěn)和健康有序發(fā)展的態(tài)勢(shì)。即使是在2010年衡陽(yáng)商品房在國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)的背景下，銷售量仍然保持了較大幅度上升，這從總體來(lái)說(shuō)是由于衡陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度不快，目前還處于自給自足的階段，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響較小。衡陽(yáng)整個(gè)基本經(jīng)濟(jì)面向好、城建效果日新月異、房?jī)r(jià)與衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及市民承受能力較相適應(yīng)等使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是穩(wěn)定的。供給、需求也基本平衡，當(dāng)前衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)還是合理和健康的。

三、未來(lái)衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)走勢(shì)基本判斷

1．衡陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)將在盤整中發(fā)展，市場(chǎng)潛力很大，因此上升的空間也很大我們要客觀地認(rèn)識(shí)國(guó)家以市場(chǎng)為主導(dǎo)的宏觀新政策對(duì)衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。由于衡陽(yáng)市場(chǎng)以剛性需求為主，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新政影響是積極的。在長(zhǎng)期看好、短期有困難的形勢(shì)下，短期的盤整、震蕩在所難免。衡陽(yáng)樓市目前處在市場(chǎng)發(fā)展的上升期的盤整時(shí)段，隨著盤整的結(jié)束，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)衡陽(yáng)樓市都將保持這種上升的趨勢(shì)。

2．衡陽(yáng)房?jī)r(jià)下降的空間是不存在的，也就是說(shuō)衡陽(yáng)房?jī)r(jià)接下來(lái)沒(méi)有大幅下跌的可能從商品房的成本角度看，今后包括建筑成本和品質(zhì)成本肯定還會(huì)提高，特別是土地成本大幅上漲的前提下，房?jī)r(jià)因此絕無(wú)大幅下跌的可能，只會(huì)在波動(dòng)中上漲。從衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展的基本面來(lái)看，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)也應(yīng)該會(huì)上漲。但另一方面，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)大幅爆漲也會(huì)很艱難，因?yàn)槲覀冞€是要清醒認(rèn)識(shí)到國(guó)家加強(qiáng)供應(yīng)、市場(chǎng)調(diào)整方面宏觀政策調(diào)整對(duì)于衡陽(yáng)房?jī)r(jià)接下來(lái)走勢(shì)有不可忽視的影響。當(dāng)前基本穩(wěn)定的衡陽(yáng)房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)應(yīng)該還會(huì)持續(xù)一段時(shí)期。今后，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)會(huì)保持一種小的幅度“溫和”上漲。

3．衡陽(yáng)商品房結(jié)構(gòu)將會(huì)進(jìn)一步完善，市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步成熟。一些不遵守市場(chǎng)游戲規(guī)則和沒(méi)有實(shí)力的企業(yè)將會(huì)逐漸被淘汰隨著衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范、有序的發(fā)展，前期只要能拿下一塊地，把房子建起來(lái)，就能賣出去賺錢的房地產(chǎn)“草莽英雄”時(shí)代很快就會(huì)結(jié)束。只有那些能深刻理解消費(fèi)者需求，提供符合市場(chǎng)要求房產(chǎn)商品的企業(yè)才能在成熟的市場(chǎng)中發(fā)展壯大，而那些既沒(méi)有雄厚資金實(shí)力又缺乏誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)理念的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)逐步被市場(chǎng)所拋棄。

作者：屈瑜君單位：衡陽(yáng)師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理系