海南特區(qū)房產(chǎn)合同糾紛案件中認(rèn)定合同效力原則和無(wú)效合同處理原則范文
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一、合同效力及房地產(chǎn)合同效力的概述
合同的效力，又稱(chēng)合同法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)制力。那么，怎樣的合同才能對(duì)當(dāng)事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢？當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過(guò)合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力。《民法通則》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。也就是說(shuō)訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當(dāng)事人和第三人的效力，否則不產(chǎn)生法律效力。
不產(chǎn)生法律效力的合同為無(wú)效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條規(guī)定了合同無(wú)效的幾個(gè)條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定合同無(wú)效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無(wú)效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
房地產(chǎn)合同是眾類(lèi)合同中性質(zhì)較為特殊的一類(lèi)合同，此類(lèi)合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來(lái)說(shuō)也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開(kāi)發(fā)、缺乏預(yù)見(jiàn)和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱、過(guò)快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺(tái)滯后，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章可循，直到1995年1月1日《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》開(kāi)始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也才開(kāi)始逐漸步入正軌。
二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則
盡管在95年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障，但是95年之前因無(wú)法可依和客觀因素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過(guò)渡階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在有沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)健在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或涉及房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對(duì)《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對(duì)合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。
在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案例來(lái)具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳訴被告中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心簽訂了一份《合同書(shū)》，約定：兩被告將位于海口市美舍河開(kāi)發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬(wàn)元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬(wàn)元，一個(gè)月后再付100萬(wàn)元，余款在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬(wàn)元，被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原海口市國(guó)土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場(chǎng)所。建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心系中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營(yíng)范圍是開(kāi)展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷(xiāo)。
從上述案例可見(jiàn)，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的。首先主體上建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，無(wú)權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第
二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；第
四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無(wú)效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無(wú)效合同，按無(wú)效合同來(lái)處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久，如按無(wú)效合同來(lái)處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無(wú)辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過(guò)程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過(guò)程中，原告及兩被告均存在不同程度的過(guò)錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來(lái)判決，并經(jīng)終審維持結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會(huì)效果。
上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類(lèi)案件不僅僅只是處理開(kāi)發(fā)商與第一手買(mǎi)受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I(mǎi)賣(mài)關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會(huì)引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：
（一）遵循立法本意，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則
我國(guó)制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合同權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。“從上述法律規(guī)定我們可看出，無(wú)論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動(dòng)社會(huì)進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會(huì)的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。
當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類(lèi)經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國(guó)又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢(shì)的影響使我國(guó)法律法規(guī)存在不甚完善和出臺(tái)滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和矛盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對(duì)的法律角度說(shuō)，合同確認(rèn)無(wú)效是無(wú)疑的，但是一旦確認(rèn)合同無(wú)效，矛盾就會(huì)激化，這就是沖突所在。
具體來(lái)說(shuō)筆者認(rèn)為第
一、諸如此類(lèi)涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來(lái)處理，依據(jù)各方過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說(shuō)明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合前述案例，被告沒(méi)有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就是可以反過(guò)來(lái)說(shuō)明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。
第
二、對(duì)于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前例，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無(wú)效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響，而且作無(wú)效無(wú)理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。
（二）保護(hù)善意相對(duì)人、善意第三人的合法權(quán)益原則
我國(guó)的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過(guò)去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對(duì)人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類(lèi)型來(lái)具體闡述。
第
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無(wú)效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來(lái)說(shuō)如果買(mǎi)方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買(mǎi)方的利益，除非是買(mǎi)方主張合同無(wú)效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無(wú)效合同來(lái)處理。
其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買(mǎi)受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手買(mǎi)受人已明示或此后買(mǎi)受人已明知這一情況而以該理由主張合同無(wú)效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I(mǎi)受人并無(wú)欺瞞的意思表示，而此后的買(mǎi)受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購(gòu)買(mǎi)，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對(duì)于第一手買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。
如果此后的買(mǎi)受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開(kāi)發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開(kāi)發(fā)商無(wú)能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無(wú)效，按無(wú)效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。
第
二、房屋租賃糾紛
在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動(dòng)人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門(mén)就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。”第17條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒(méi)有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒(méi)有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒(méi)有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對(duì)未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對(duì)租賃行為本身未持有異議，只是對(duì)租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。
對(duì)于一方提出異議，另一方確有過(guò)錯(cuò)或雙方均存在過(guò)錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無(wú)效。需要說(shuō)明的是，法律上對(duì)無(wú)效合同的處理主要是針對(duì)當(dāng)事人因無(wú)效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對(duì)于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)模@樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無(wú)效而逃避租金的給付。
第
三、房屋抵押糾紛
房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過(guò)程中，比較常見(jiàn)的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未辦預(yù)售登記，買(mǎi)受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購(gòu)方已基本付清房款入住、或購(gòu)房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者來(lái)說(shuō)，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒(méi)有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無(wú)效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購(gòu)房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則是一致的。
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四、房屋建筑質(zhì)量糾紛
房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢(shì)，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問(wèn)題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買(mǎi)受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類(lèi)糾紛著重保護(hù)買(mǎi)受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買(mǎi)受方的利益致使合同無(wú)效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。
三、無(wú)效合同的處理
原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒(méi)有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”統(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律拘束力。”第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”
以上是法律對(duì)無(wú)效合同處理的規(guī)定，無(wú)效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處理。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是（一）返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；（二）賠償損失，這些主要是針對(duì)過(guò)錯(cuò)方而言的，對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也并不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。
（一）公平原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的無(wú)效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無(wú)效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方將房屋交還給出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒(méi)有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為像類(lèi)似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理（租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門(mén)進(jìn)行評(píng)估）。因建筑質(zhì)量引致的糾紛也有類(lèi)似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無(wú)效后，出售方應(yīng)賠償買(mǎi)受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買(mǎi)受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。
（二）避免累訟原則新晨
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中往往存在多種法律關(guān)系，對(duì)一種法律關(guān)系認(rèn)定無(wú)效后，經(jīng)常會(huì)影響到其他的法律關(guān)系，因此在無(wú)效合同的處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。比如在確權(quán)案件中同時(shí)存在房屋抵押關(guān)系和房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，如認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，抵押關(guān)系無(wú)效，這種無(wú)效處理如不存在返還房屋或賠償損失的問(wèn)題，應(yīng)責(zé)令有關(guān)當(dāng)事人終止他項(xiàng)權(quán)利登記備案，以保證買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的確認(rèn)。
當(dāng)前我國(guó)的法律法規(guī)日臻完善，過(guò)去由于對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)預(yù)見(jiàn)不夠，普法不得力，引致許多遺留問(wèn)題，應(yīng)實(shí)事求是地看待。只要遵循立法原則，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定為本，靈活執(zhí)法，就能夠妥善處理好這一類(lèi)糾紛。當(dāng)然，這只是針對(duì)海南特區(qū)特殊的過(guò)渡時(shí)期所產(chǎn)生的糾紛采取的一些特殊的合理、靈活的處理方式，在房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正軌，相關(guān)法律法律普及廣泛之后，應(yīng)該嚴(yán)格的依法處理案件。
