土地使用制度改革管理規定范文

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一、保護耕地資源，建立基本農田保護區

1．耕地是人類賴以生存的最基本的物質條件，各級黨委、政府要把保護耕地作為加強農業基礎地位的一項重要大事來抓。土地管理、建設、農業等各有關部門要緊密配合，通力協作，認真按照《省基本農田保護條例》的規定，全面做好基本農田保護工作．基本農田一經劃定，必須加強保護，任何單位和個人均不得擅自改變用途或者占用。確因國家建設需要占用基本農田的，必須按規定報批。

2．為切實加強對耕地的保護，加大土地開發的力度，根據政發、()148號文件精神，決定籌集市土地開發資金。今后，凡建設占用土地均須交納土地開發資金，具體標準為耕地1000元／畝，非耕地500元／畝。市城市規劃區以內(含開發區)和按審批權限報市以上人民政府審批的建設用地由市土地管理局統一征收。各縣(市)征收的土地開發資金30%交市．土地開發資金不得減免。土地開發資金財政專戶儲存，專款專用，集中用于土地的開發和農業重點開發建設。有關征收和使用的具體辦法另行制定。

3．要認真抓好土地復墾開發。各級要制定土地復墾開發規劃，按照土地復墾開發規劃和耕地“用一造一”的要求，把復墾開發耕地指標作為指令性計劃層層分解落實。土地復墾開發繼續貫徹“誰破壞、誰復墾”，“誰復墾、誰使用、誰得益”的原則。復墾的土地用于農、林、牧、副、漁生產的，五至八年不增加“三上交”費，不增加糧油棉合同定購任務，不增加農業稅或林特產稅。要切實落實好土地復墾開發經費，所有征收到位的土地開發資金包括耕地占用稅的留成部分和基本農田建設保護基金等都要按規定比例用于土地復墾開發，專款專用。

二、強化城鄉土地的集中統一，加強建設用地的計劃管理

4．各級黨委、政府都要增強土地憂患意識，把土地管理列入國民經濟發展總體規劃，實行政府領導任期目標責任制，納入宏觀經濟決策之中。

5．土地管理堅持城鄉統管，政府“一支筆”審批，嚴禁多頭管地、越權批地、自批自用。各級土地管理部門是代表政府統一管理城鄉土地的職能機構，凡在土地管理部門以外另設的管地、批地機構，都是違法的。無論是劃撥供地，還是出讓供地，一律由市、縣以上土地管理部門辦理審查報批等有關手續。

6．要加快土地利用總體規劃的實施工作，嚴格按照規劃和省下達的建設用地計劃用地。對無規劃用地項目，一律停止供地。舊城改造和公有企業產權交易中涉及的土地使用權要納入房地產開發用地計劃，嚴格控制房地產開發用地總量。

7．加強房地產開發用地管理。房地產項目建設用地，必須按規定的申報程序和批準權限報批，不得化整為零，越權審批，未批先用。嚴格控制高檔房地產開發項目的審批。不準利用萊田、基本農田保護區的土地成片開發高檔房地產項目。對在清理整頓隱形市插中，沒有按規定要求交款的單位，原簽合同無效。對房地產開發用地，超過批準日期滿一年而未建設的，征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費(有償劃撥土地按基準地價的20％)；對超過批準日期滿兩年未建設的，由土地管理部門無償收回土地使用權。

8.對國家建設、鄉建設征而未用造成土地荒蕪的，按規定收取土地荒蕪閑置費。凡荒蕪閑置半年以上一年以內的，收取3000元／畝；一年以上兩年以內的，收取6000元／畝；超過兩年未使用的，由土地管理部門收回土地使用權。

三、改革建設用地供應方式，擴大有償供地范圍

9．按照統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理的“五統一”原則，積極推行建設用地統征包干，由政府壟斷建設用地供應渠道。要強化建設用地的征用意識，堅決制止征地單位與被征地單位私下協議等違法行為。在城市規劃區內和跨市、縣(市)以上項目、房地產新征用地，一律由市土地管理部門代表政府統一征用并按規定辦理審查報批手續，以簡化辦事程序，提高工作效率，保護投資者的利益。

10．擴大有償供地的范圍。今后，除國家法律、法規規定可以采取行政劃撥方式供地外(劃撥城國有土地，應補交不低于征用同類土地的費用)，商業、旅游、娛樂、金融、房地產項目等各類經營性用地都要實行出讓供地。

11．規范土地出讓方式。今后出讓土地要充分體現公開、公正、公平的原則，實行公開招標、拍賣，接受社會監督。對少數不具備招標、拍賣條件的，可采取協議方式，但協議出讓地價必須符合評估確定的標定地價，不得低于省政府規定的土地出讓保護價。高檔房地產開發項目用地一律采取招標拍賣的方式提供。

12．試行對劃撥土地征收土地租金。以劃撥方式取得的土地使用權，要在清產核資土地估價的基礎上，顯化土地資產量，并進行土地資產登記。試行對劃撥土地征收土地租金，將原征收的城國有土地使用稅改為收取土地使用費，實行稅費合一，費中繳稅。使各種方式的用地負擔大體平衡，形成公平競爭的條件，改變目前股份制企業和以老企業嫁接型外資企業既要繳土地使用稅，又要承受土地資產的支出的不合理局面。劃撥土地使用權收費標準及減免對象由市土地管理局會同財政、稅務、物價等部門制定。

13．以劃撥方式取得的土地使用權，土地資產處置權屬于國家，土地使用者不得擅自處置，需要轉讓、出租、抵押或改變用途的，都要按規定辦理有關手續，補交土地使用權出讓金、租金和其它土地收益。今后，所有用地如改變原審批土地用途的，都要依法重新報批，并補交土地差價。

四、規范土地出讓行為，加強土地市場管理

14．國有土地使用權出讓由政府壟斷，土地管理部門具體負責實施。嚴格按照國家法律、法規和省有關規定，辦理土地征用、出讓等報批手續。開發區用地必須依法報批，并由當地政府土地管理部門統一管理。

15．加強地價管理，合理確定出讓地價。各縣(市)人民政府要盡快組織完成當地城基準地價和標定地價的評估，建立基準地價和標定地價定期公布制度，制定地價管理的具體措施，逐步建立土地價格的市場機制，有效控制低地價出讓土地和土地交易中隱價、瞞價行為。基準地價一般每兩年調整一次。城市規劃區和各開發區的土地出讓保護價一律由縣(市)以上物價、土地管理部門核定。各項土地稅費必須按標準足額征收，各級不得擅自減免。

16．各縣(市)出讓土地收取的土地使用權出讓金、土地有償劃撥費，按照財綜()17號《關于頒發？？省國有土地使用權出讓金、轉讓增值費、有償劃撥費征收管理的暫行辦法？？的通知》精神，除按規定上交省財政外，15％交市。土地出讓金、土地租金及土地各項規費等國有土地有償使用收入，由土地管理部門嚴格按有關規定征收，上繳同級財政，市和各縣(市)政府集中使用，首先用于農業和重點建設項目，其中用于土地復墾開發的不低于30％。

17．加強土地使用權出讓合同管理。簽訂土地出讓合同，必須使用國家規定的合同文本，合同內容必須依法、公平并力求完整，不得將違法、顯失公平和其它有損國家利益的內容寫進合同。要加強對合同執行的監督檢查，對不按期交付土地使用權出讓金，不按土地出讓合同規定用途和開發期限使用土地的，要及時糾正，并追究違約責任，直至收回土地使用權。

18．加強土地使用權交易管理，健全和強化土地登記制度。凡進行土地使用權轉讓、出租、抵押的單位和個人，必須依法、按期辦理土地登記，如實申報轉讓價格、租金和抵押金額，按規定交納有關稅費。未經登記的土地權屬不受國家法律保護。受讓人轉讓土地使用權，必須符合合同規定條件。對不符合土地使用權轉讓條件和違法的土地交易，土地管理部門不予登記，并依法查處。對交易價格明顯偏低的土地，土地管理部門有權干預或代表政府收購。

19．要加強地產市場中介機構的管理。土地出讓、作價入股的價格，應組織有資格的中介機構進行土地評估。土地估價機構必須具備土地估價資質，估價人員必須經過國家組織的土地估價專業培訓及考試，取得資格證書后，才能從事土地估價工作。土地轉讓、出租、抵押等交易價格，可由具備土地估價資質的中介機構評估。土地估價結果，要按照規定報送縣以上土地管理部門認可。地價評估機構及其人員由市土地管理部門按國家有關規定進行管理。土地的咨詢、經紀、等中介機構，必須經市土地管理部門確認資質，并接收其管理和監督。

五、進一步盤活土地資產

20．加大盤活存量土地資產的力度。按照因地制宜，利益共享，權利均等，有利于公平競爭的原則，采用多種方式盤活企業存量土地資產。企業改制或產權變動涉及原劃撥土地使用權，必須到土地管理部門辦理劃撥和權屬變更登記，依法審核界定，由具備資質的地價評估機構評估地價，補辦出讓或租賃手續，重新確認土地使用權。城市規劃區內土地權屬變更必須由土地管理部門辦理手續，報政府審批。國有企業破產涉及的劃撥土地使用權，由政府收回或以其它方式再出讓。

21．加強國有土地使用權管理。所有從事建設的單位(含聯營聯建和軍地聯建等)或個人，在向城市規劃部門申請建設報勘或向房管部門申請核發商品房許可證、商品房預售許可證或房屋產權證時，必須同時出具市、縣(市)土地管理部門核發的用地批準證書。否則，規劃部門不發放建設工程規劃許可證，拆遷不發放拆遷許可證，房管部門不發放商品房預售許可證和房屋產權證。未經過規劃部門選址定點(城市規劃區范圍內)，土地管理部門不辦理土地審批手續。未取得用地批準文件而取得的建設工程許可證、商品房預售許可證和?法追究有關責任人和部門領導的責任；情節嚴重的，可依法移交司法機關處理。

22．加強舊城改造涉及的劃撥土地使用權的管理。舊城改造所用的土地，凡改變供地方式和變更土地使用權的，必須到市、縣(市)土地管理部門辦理手續，繳納有關規費，所獲土地級差收益上繳政府統一使用。土地規費一般不予減免。特困企業和破產企業涉及的劃撥土地使用權拍賣，土地出讓金實行收支兩條線，明收明支。出讓金的大部直到全部可以返回給特困企業或破產企業，用于扶持生產、分流安置職工和再就業的培訓。

23．要加強剩余國有土地的管理。撤組轉戶后的剩余國有土地(含農轉非后的居民宅基地)，由市、縣(市)土地管理部門代表政府收歸國有并實施管理，進行土地登記、界定面積、確認產權。因建設需要使用剩余國有土地，行政事業單位在交納劃撥費用的基礎上，應補交不低于同類等級土地的征地費用；房地產開發、商業、旅游、娛樂、金融等各類經營性用地按出讓方式辦理用地手續。

六、加強對集體土地的管理

24．堅決制止亂占濫用耕地。不允許占用耕地栽桑樹、拓茶園、挖魚塘等。調整農業結構改變耕地用途，要按照農村非農業建設用地審批程序，履行報批手續。建立集體土地承包權、使用權流轉機制，集體農用土地在不改變用途的前提下，允許土地承包權、使用權進行轉讓。集體所有的各類荒山、荒地使用權(僅限于農業用地)，在不改變所有權的前提下，按照有償、有期使用的原則，可以使用權的轉讓和拍賣。

25．農村集體經濟組織以集體土地使用權作價入股的，集體土地股份不得轉讓。因鄉企業兼并、破產導致土地使用權轉讓的，必須辦理土地使用權變更登記手續，土地所有權轉為國有。對存量的鄉非農建設用地，經依法審批后，可以采取土地使用權租賃和以土地使用權作價入股等形式，讓集體非農建設用地逐步走向市場。

26．嚴禁集體土地非法轉讓和用于房地產開發。城市規劃區內集體土地使用權轉讓、出租、聯營、入股用于非農業建設的，要依法征為國有；城市規劃區外的集體土地使用權轉讓給本集體經濟組織以外的單位和個人用于非農業建設的(房地產開發用地除外)，可不改變集體土地所有權性質，但必須依法報縣級以上人民政府批準。農民建房要嚴格執行省規定的標準，嚴禁超占。

七、加強土地管理隊伍建設，強化土地行政監督職能

27．土地管理部門是集行政與執法于一體的管理機構，要加強隊伍建設。對各級土地管理機構，各級政府和有關部門要在人員，編制和經費等方面給予幫助和支持。鄉土地管理所是縣(市)區土地管理部門的派出機構，為全民事業性質，一般定編3―4人，實行人、財、物統一管理，人員經費自籌。

28．要加強土地管理執法監督，堅決制止越權批地、化整為零、少批多用、未批先用等違法行為。對以權代法、以盲代法、非法交易、亂占濫用耕地和破壞土地資源等土地違法案件，要依法進行查處。在查處案件中，各級紀檢、監察、公、檢、法等部門要給予密切配合，對構成犯罪的，依法追究刑事責任。

29．加強土地管理隊伍建設，各級土地管理部門要加強干部職工的思想、法制、職業道德和業務學習，不斷提高政治業務素質和執法水平，做到忠于職守、嚴格執法、辦事公開、廉潔自律、接受監督，對知法犯法、以權謀私的要嚴肅處理。

30．加強對土地管理和土地使用制度改革工作的領導。各級黨委、政府要進一步研究、制訂和規范土地管理的配套法規，加強法制建設，依法嚴格規范政府行為，協調各部門的關系，支持土地管理部門依法行政，共同保護好土地資源，管好土地資產。