縣政編制房地產開發管理辦法范文

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第一章總則

第一條為規范我縣房地產開發秩序，保障房地產業健康有序發展，根據《城鄉規劃法》、《土地管理法》、《建筑法》和《房地產管理法》等法律、法規，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于城市規劃區內。

第三條房地產開發應遵循統一規劃，合理布局，綜合改造，配套建設的原則，進行城市住宅統一綜合開發，嚴格控制零星插建住宅項目。 

第四條城市住宅統一綜合開發是指由獨立法人資格和相應資質的房地產開發企業，根據城市住宅市場需求，在符合城市規劃的前提下進行住宅樓建設和銷售的一系列行為過程。

第五條未取得房地產開發資質的企業和個人，不得從事房地產開發經營活動。

具有房地產開發資質的企業和個人，不得超資質范圍從事房地產開發經營活動。

第二章土地管理

第六條房地產開發用地必須由政府以招標、拍賣或掛牌方式公開出讓，任何單位或個人不得以土地轉讓、房產過戶等名義進行房地產開發，縣國土資源局應根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和城市建設的需要，合理編制國有建設用地供應計劃。

第七條城市建設用地要符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，提高土地利用率，防止土地資源和城市基礎設施的浪費。

第八條閑置土地閑置時間超過兩年的，由政府無償收回土地使用權，納入政府儲備庫予以儲備。逐步加大政府對國有土地儲備及整理力度，對于土地面積過小地塊（原則上不低于30畝）一般不予單獨出讓用于房地產開發，應結合周圍地塊整體拆遷改造。

第九條城市建成區內，凡列入計劃的城中村、棚戶區改造范圍內的土地，相關部門不得再進行其他項目的審批，對原有無籍房屋不得補辦相關手續，原土地使用者不得再進行翻建、改建、擴建。

第十條未納入供應計劃的房地產開發用地項目，原則上不予供地，對重點招商引資項目及其他確需實施供地的項目，經縣政府批準，可以補充調整納入供應計劃。

第十一條任何單位或個人不得將劃撥土地或非法轉讓劃撥土地(包括以轉讓房屋為名將房屋占有范圍內的劃撥土地隨之轉讓的情形)用于房地產開發。劃撥土地經縣政府批準準予補辦出讓或轉讓的，應依據縣住房和城鄉建設局出具的規劃設計條件辦理土地出讓手續，并足額交納土地出讓金，改變土地用途的，由政府依法收回（購）。 

第十二條任何單位或個人不得將出讓土地自行或聯合開發房地產及非法轉讓出讓土地(包括以轉讓房屋為名而該房屋占有范圍內的出讓土地隨之轉讓的情形)用于房地產開發。

出讓的工業、倉儲、科研等用地改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的，由政府依法收購后采取招標拍賣掛牌方式公開出讓。

出讓土地上新建、擴建、翻建、改建項目，經縣住房和城鄉建設局核定，新的容積率為原容積率1.5倍以上的，由政府依法進行收回（購）后，依據新的規劃用途依法供應土地；新的容積率為原容積率1.5倍（含1.5倍）以下的，可以進行新建、擴建、翻建，如容積率有提高，應依法繳納增加容積率應補繳的土地出讓金。應當補繳的土地出讓金額＝新土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格－原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格。

第十三條任何單位或個人不得以城中村改造或舊城改造名義將土地用于房地產開發。縣城內符合城市規劃的土地經縣住房和城鄉建設局依法批準，由縣國土資源局辦理征收手續后依法、依規出讓。

第十四條城市規劃區內嚴格按照《縣土地一級開發流程》和《縣城中村及舊城改造土地收儲工作流程》的規定進行舊城改造或城中村改造。

第十五條縣國土資源局、縣住房和城鄉建設局等部門應向稅務機關提供有關房地產開發的資料，依據縣政府有關規定，協助稅務機關依法征收稅款。

第三章規劃管理

第十六條房地產開發項目必須符合我縣的住房建設規劃，并經縣規劃審批委員會審批后方可實施。

第十七條新建居住區的規模，應按照居住區、居住小區、住宅組團的標準設置，配套設施必須嚴格執行國家規范，做到給水、排水、電力、供熱、有線電視、網絡通信等一次到位。

第十八條舊城改造堅持統一規劃、成片開發，原則上以紅線寬度25米以上道路圍合的區域規模為最小開發單元，嚴格控制插建，做到規劃一片、開發一片、完善一片、驗收一片。

第十九條舊城區內房地產開發項目綠地率不得低于25%，新城區不得低于30%，已編制詳規的按詳規執行。

第二十條按照“縣級指導、鎮級組織、村級實施”的原則，全面實施城中村改造。城中村改造方案未經縣政府批準不得進行建設。

第二十一條房地產開發項目必須按照下列程序辦理相關手續。

(一)在土地出讓前由縣住房和城鄉建設局根據《縣城控制性詳細規劃》出具規劃設計條件。

(二)縣國土資源局組織實施土地出讓，并與受讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，同時將規劃設計條件作為出讓合同的重要內容和組成部分。

(三)建設單位持建設項目的批準、核準、備案文件和《國有土地使用證》向縣住房和城鄉建設局領取《建設工程用地規劃許可證》。

(四)開發建設單位根據規劃設計條件編制建設方案，報規委會審批通過后，辦理《建設工程規劃許可證》。

第二十二條凡是新建的住宅建筑一律不準另建儲藏室和車庫，侵占樓間綠化及活動場地，居住區內一律不設置實體墻。

第二十三條房地產開發項目必須由縣住房和城鄉建設局進行測量定線、驗線和工程的竣工驗收。

第四章施工管理

第二十四條建設單位在開工前，必須向縣住房和城鄉建設局申請領取《施工許可證》。未取得《施工許可證》的房地產開發項目，一律不得開工。

第二十五條建設單位申請領取《施工許可證》，應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：

(一)已經辦理房地產開發項目用地批準手續。

(二)在城市規劃區的建筑工程，已經取得《建設工程規劃許可證》。

(三)已經確定施工企業，按照規定應該招標的必須進行招投標，并辦理中標手續。

(四)提供施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規定進行了審批。

(五)有保證工程質量如安全的具體措施，并按規定辦理了工程質量，安全監督手續。

(六)按照規定應該委托監理的工程已委托監理。

第二十六條工程竣工后，建設單位應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并辦理竣工備案，同時提交建設工程竣工驗收報告、規劃驗收證明、建設工程消防驗收意見書、工程質量保修書、施工單位和監理單位出具的建設單位已按合同約定撥付工程款的證明、商品住宅的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、建設工程質量監督報告等文件。

第五章房產管理

第二十七條凡進入我縣的房地產開發機構，必須到我縣房地產管理辦公室進行登記備案，并提交房地產開發企業資質證書、組織機構代碼證、企業法人營業執照、法定代表人資格證明等相關證件。

第二十八條商品房預售實行許可制度和預售合同登記備案制度。

(一)商品房預售必須符合以下條件：

1、出具開發建設單位承諾書（內容包括：供水、供電、供熱須納入城市管網，并保證水、電、暖的及時供應；物業管理用房按開發建設住宅總建筑面積3‰的比例建設；收取購房戶購房總價2%的專項維修資金，統一交房管辦代管；開發建設單位統一到房地產管理辦公室辦理交易、產權登記手續，除契稅、證費外其它費用由開發建設單位承擔。）；

2、已經取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》和《商品房預售許可證》；

3、開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上的開戶銀行證明；

4、開發建設單位與銀行簽定的預售款監管協議；

5、已經訂立前期物業管理服務合同；

(二)開發建設單位按所建房屋建筑面積每平方米6元向縣房管辦交納承諾保證金。履行承諾后，承諾保證金全部退還，不計利息。

(三)開發建設單位符合以上條件的，核發《商品房預售許可證》，并在1O日內開盤銷售。 

(四)開發建設單位應當在預售合同簽訂之日起三十日內，將其送交縣房地產管理辦公室登記備案。

第二十九條凡新建、擴建、翻建、改建建設項目必須到縣住房和城鄉建設局辦理《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《工程竣工備案》手續，否則，縣房地產管理辦公室不予辦理產權登記手續。

第三十條房地產開發企業在商品住宅交付使用時，應當向購房戶提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。

第三十一條物業管理用房按照不低于開發建設住宅總建筑面積3‰的比例建設。物業管理用房屬于全體業主共同所有，只能用作物業管理活動。

第三十二條在業主、業主大會成立之前，開發建設單位應選聘物業管理企業實施前期物業管理；選聘物業管理企業的，應當簽訂前期物業服務合同。沒有選聘物業管理企業的，由開發建設單位代管，但要公開物業管理項目及收費標準。待成立業主大會后，選聘新的物業管理企業再進行移交。

第六章法律責任

第三十三條對非法占用土地進行房地產開發的，由縣國土資源局進行查處，同時，縣發改局不得辦理項目審批、核準手續，縣住房和城鄉建設局不得辦理建設規劃許可和施工許可，電力、供水部門不得供電、供水，房地產管理辦公室不得辦理房屋所有權登記手續，金融機構不得發放貸款。

第三十四條對未經批準將劃撥土地或以舊城改造、城中村改造名義將土地用于房地產開發的，由縣國土資源局進行查處，沒收違法所得，并可處以非法所得的50%以下罰款。

第三十五條對企業和個人未取得房地產開發資質從事開發經營的，縣住房和城鄉建設局責令限期整改，并處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十六條對未經批準擅自改變土地用途和土地使用條件用于房地產開發的，由縣國土資源局對受讓人處每平方米2—4元罰款，責令限期糾正。逾期不糾正的，由縣國土資源局無償收回其土地使用權。

第三十七條對已取得合法土地使用權，未取得《建設工程規劃許可證》或者未按照縣規劃委員會審批進行建設的(主要包含容積率、建筑密度、綠地率、退讓地界、建筑間距、建筑形式及外裝風格等主要控制指標），縣住房和城鄉建設局責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。

第三十八條在規劃方案批準后，開發建設單位辦理《建設工程規劃許可證》前，需向住建局簽訂《規劃方案建設保證書》，并按工程造價的5%—10%繳納保證金，經規劃驗收核實后，予以返還。

第三十九條對未取得《建設工程施工許可證》擅自開工的，縣住房和城鄉建設局責令其停止施工并對建設單位和施工企業分別處合同價款的1%以上2%以下罰款。

第四十條未組織竣工驗收或驗收不合格擅自交付使用的，責令改正并處以工程總造價2%以上4%以下罰款。

第四十一條未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的，責令停止預售，沒收違法所得，并處以已收取預付款1%以上的罰款。挪用預售款項的，責令限期改正，并處以3萬元以下罰款。

第四十二條任何團體和個人不得為未取得《商品房預售許可證》的開發商制做預售宣傳品和預售廣告，否則，依照有關法律、法規進行處罰。

第七章附則

第四十三條本辦法由縣住房和城鄉建設局、縣國土資源局負責解釋。

第四十四條本辦法自頒發之日起實施。